Przeniesienie własności mieszkania – jak wygląda podpisanie aktu notarialnego i ile kosztuje?

Przeniesienie własności to moment, w którym wcześniejsze ustalenia, negocjacje i przygotowania stają się formalnie wiążącą transakcją. Dlatego przed wizytą u notariusza warto wiedzieć, czego się spodziewać, jakie decyzje będą zapisane w akcie i które koszty trzeba uwzględnić w budżecie. Podpisanie aktu notarialnego wymaga obecności notariusza, który weryfikuje dokumenty, tożsamość stron oraz zgodność umowy z przepisami.

Czym jest przeniesienie własności nieruchomości?

Przeniesienie własności mieszkania to przejście prawa własności ze zbywcy na nabywcę. Najczęściej odbywa się na podstawie umowy sprzedaży, ale może również wynikać z darowizny, zamiany, dziedziczenia lub umowy dożywocia.

Umowa sprzedaży jest najpopularniejszym sposobem przeniesienia własności. Umowa dożywocia zapewnia opiekę w zamian za nieruchomość, natomiast przeniesienie własności może nastąpić także przez dziedziczenie.

Umowa przeniesienia własności nieruchomości dotyczy prawa własności nieruchomości i musi zostać sporządzona w odpowiedniej formie. Co do zasady umowa przeniesienia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy czynność nie wywoła zamierzonego skutku prawnego.

Poznaj nowe mieszkania w Poznaniu.

Kiedy nabywca staje się właścicielem mieszkania?

Przy standardowej sprzedaży przeniesienie własności następuje w momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego, o ile strony nie zawarły wcześniej odrębnej umowy zobowiązującej i nie zachodzą szczególne okoliczności prawne.

Oznacza to, że nabywca staje się właścicielem po podpisaniu aktu notarialnego. W praktyce nabywca uzyskuje własność z chwilą złożenia przez strony wymaganych oświadczeń, a nie dopiero po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Wpis ujawnia nowego właściciela i porządkuje stan prawny nieruchomości.

Podstawa nabycia nieruchomości potwierdza, że sprzedający jest właścicielem i ma prawo rozporządzać lokalem. Może nią być między innymi wcześniejsza umowa sprzedaży, akt darowizny, postanowienie spadkowe lub akt poświadczenia dziedziczenia.

Dlaczego akt notarialny jest konieczny przy zakupie mieszkania?

Zawarcie umowy przenoszącej własność mieszkania wymaga formy aktu notarialnego. Umowa przeniesienia własności dotyczy prawa własności nieruchomości, dlatego zwykła forma pisemna, wiadomość e-mail albo ustne uzgodnienie stron nie są wystarczające.

Notariusz:

• potwierdza tożsamość stron,
• sprawdza przedstawione dokumenty,
• sporządza i odczytuje akt,
• wyjaśnia znaczenie postanowień,
• pobiera należne podatki i opłaty,
• składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Notariusz pobiera taksę notarialną oraz inne opłaty przy podpisywaniu aktu. Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości, przy czym kancelaria może zastosować stawkę niższą od maksymalnej.

Zobacz nowe mieszkania w Warszawie od Ronson Development.

Jak wygląda podpisanie aktu notarialnego krok po kroku?

Podpisanie aktu notarialnego obejmuje przekazanie dokumentów, weryfikację tożsamości stron i stanu prawnego mieszkania oraz odczytanie całej umowy. W akcie określa się między innymi cenę, sposób i termin zapłaty, termin przekazania lokalu, odpowiedzialność stron oraz ewentualne zabezpieczenia.

Treść aktu wskazuje, że sprzedający zbywa nieruchomość, a kupujący ją nabywa. Przeniesienie własności nieruchomości następuje najczęściej wraz z podpisaniem umowy przeniesienia własności. Następnie notariusz składa elektroniczny wniosek o ujawnienie nabywcy w księdze wieczystej.

Samo przekazanie kluczy może odbyć się tego samego dnia lub w innym, określonym terminie. Warunki przekazania nieruchomości powinny być precyzyjnie opisane w akcie albo w protokole zdawczo-odbiorczym.

Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego?

Do podpisania aktu notarialnego potrzebne są zazwyczaj:

• dowody osobiste stron,
• dokument potwierdzający prawo własności mieszkania,
• numer lub odpis księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający podstawę nabycia,
• dane dotyczące ceny i sposobu zapłaty,
• wymagane zaświadczenia administracyjne lub podatkowe.

Do przeniesienia własności potrzebne mogą być również dokumenty dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenie o braku osób zameldowanych albo zgoda banku na wykreślenie hipoteki.

Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości jest wymagane w niektórych transakcjach lub może zostać zażądane przez notariusza albo kupującego. Nie jest jednak uniwersalnym dokumentem obowiązkowym przy każdej sprzedaży mieszkania.

Zakres dokumentów zależy od tego, czy transakcja dotyczy rynku wtórnego, rynku pierwotnego, darowizny, dziedziczenia, lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego.

Co notariusz sprawdza przed przeniesieniem własności mieszkania?

Notariusz sprawdza przede wszystkim stan prawny nieruchomości, to, kto jest właścicielem nieruchomości, oraz czy osoba sprzedająca ma prawo nią rozporządzać. Analizuje również treść księgi wieczystej, podstawę nabycia oraz dokumenty przedstawione przez strony.

Weryfikacji podlegają między innymi:

• hipoteki,
• służebności,
• roszczenia osób trzecich,
• ograniczenia w rozporządzaniu,
• postępowania egzekucyjne,
• prawa dożywotników,
• zgodność danych nieruchomości z dokumentami.

Jest to szczególnie ważne dla kupującego, ponieważ pozwala ograniczyć ryzyko zakupu mieszkania z wadami prawnymi.

Sprawdź nowe mieszkania w Szczecinie z naszej oferty.

Ile kosztuje przeniesienie własności mieszkania u notariusza?

Na koszt przeniesienia własności składają się przede wszystkim:

• taksa notarialna za sporządzenie aktu,
• podatek VAT od taksy notarialnej,
• koszt wypisów aktu notarialnego,
• opłata sądowa za wpis prawa własności,
• ewentualna opłata za założenie księgi wieczystej,
• opłaty związane z wpisem lub wykreśleniem hipoteki,
• należne podatki.

Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i jest ustalana zgodnie z właściwym rozporządzeniem. Ostateczny koszt może zależeć również od liczby stron aktu, liczby wypisów oraz dodatkowych czynności wykonywanych przez notariusza.

Jakie podatki trzeba zapłacić przy przeniesieniu własności mieszkania?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych, a na rynku pierwotnym cena zwykle obejmuje VAT. Sprzedający może zapłacić podatek dochodowy, jeśli zbywa nieruchomość przed upływem ustawowego terminu. Przy darowiźnie lub dziedziczeniu może wystąpić podatek od spadków i darowizn.

Kto płaci za akt notarialny i opłaty sądowe?

Zwyczajowo koszty aktu notarialnego, wpisu prawa własności oraz podatku PCC ponosi kupujący, chociaż strony mogą uzgodnić inny sposób rozliczenia części wydatków.

Dodatkowe porozumienie stron obejmujące podział kosztów może zostać wpisane bezpośrednio do aktu albo przyjąć formę odrębnych ustaleń. Nie zmienia to jednak zasad dotyczących tego, kto zgodnie z przepisami jest podatnikiem lub zobowiązanym do uiszczenia konkretnej opłaty.

Szczegółowy kosztorys kancelaria notarialna może przygotować jeszcze przed podpisaniem aktu.

Odkryj nowe mieszkania we Wrocławiu.

Czym różni się przeniesienie własności od wydania mieszkania?

Przeniesienie własności mieszkania następuje przy podpisaniu aktu notarialnego, natomiast wydanie mieszkania może odbyć się później. Wtedy sprzedający przekazuje klucze, dokumenty i stan liczników. Dla bezpieczeństwa warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.

Czy wpis do księgi wieczystej jest konieczny, żeby mieszkać w mieszkaniu?

Po podpisaniu aktu notarialnego nabywca zwykle nie musi czekać na wpis do księgi wieczystej, aby korzystać z lokalu, jeśli ma ważną umowę przeniesienia własności. Wpis jest jednak istotny, bo ujawnia prawo własności i porządkuje stan prawny nieruchomości wobec osób trzecich. Może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Na co uważać przed podpisaniem aktu notarialnego?

Najpierw sprawdź stan prawny mieszkania, dokumenty, termin wydania i sposób zapłaty. Ryzykiem są m.in. hipoteka, służebność, zaległości, osoby zameldowane, wady nieruchomości oraz brak zapłaty ceny. Obciążenia powinny wynikać z księgi wieczystej. W akcie można przewidzieć zabezpieczenia, np. poddanie się egzekucji z art. 777 KPC.

Czy umowa przedwstępna jest potrzebna przed przeniesieniem własności mieszkania?

Przed podpisaniem aktu notarialnego strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną, która zabezpiecza kupującego i sprzedającego, określając cenę, termin umowy przyrzeczonej, warunki transakcji oraz zadatek lub zaliczkę. Zadatek silniej motywuje do wykonania umowy, a zaliczka stanowi część ceny; umowa przedwstępna może mieć formę pisemną lub notarialną.

Jak wygląda przeniesienie własności mieszkania od dewelopera?

W przypadku zakupu lokalu na rynku pierwotnym proces obejmuje kilka etapów: podpisanie umowy deweloperskiej, odbiór techniczny, wyodrębnienie lokalu i często założenie księgi wieczystej. Dopiero umowa przenosząca własność, zawarta po spełnieniu warunków przedsięwzięcia, skutkuje przeniesieniem własności mieszkania na nabywcę, ponieważ sama umowa deweloperska nie daje jeszcze prawa własności.

Kiedy umowa przeniesienia własności mieszkania może być nieważna?

Do zakwestionowania umowy może dojść m.in. wtedy, gdy umowa przenosząca własność nie została zawarta w wymaganej formie aktu notarialnego, jedna ze stron działała bez odpowiedniego umocowania albo wystąpiły poważne wady oświadczenia woli. Ryzyko nieważności umowy mogą też zwiększać rażące wady nieruchomości, zatajenie istotnych informacji, brak zapłaty ceny lub inne naruszenia przepisów.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 155–158.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, w szczególności art. 85.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Podatki.gov.pl, informacje dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Podatki.gov.pl, informacje dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości w PIT.
• Podatki.gov.pl, informacje dotyczące podatku od spadków i darowizn.
• Gov.pl, informacje dotyczące zgłoszenia nabycia majątku ze spadku lub darowizny na formularzu SD-Z2.