Wspólnota mieszkaniowa? Jak działa i czy każdy może zostać jej członkiem?

Chcesz kupić mieszkanie? W takim razie koniecznie sprawdź, czy automatycznie nie otrzymasz statusu członka wspólnoty mieszkaniowej. Od czego zależy członkostwo we wspólnocie? Jakie prawa i obowiązki ma członek wspólnoty? Na te i inne pytania odpowiadamy właśnie w poniższym artykule. Zapraszamy do lektury.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Według zapisów ujętych w Ustawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, wspólnota mieszkaniowa jest zrzeszeniem właścicieli mieszkań w danym budynku mieszkalnym. Warto jednak podkreślić, że takie zagadnienie dotyczy wyłącznie nieruchomości, które są własnością deweloperów, jednostek samorządu terytorialnego, zakładów pracy czy osób fizycznych, powstałych po 1 stycznia 1995 roku. Jeśli budynek jest własnością spółdzielni, utworzenie wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe po spełnieniu określonych warunków.

Wspólnota mieszkaniowa – rodzaje

Momentem utworzenia wspólnoty mieszkaniowej jest ustanowienie odrębnej własności pierwszej nieruchomości w ramach budynku mieszkalnego lub osiedla, składającego się z kilku budynków. Z pewnością wiele osób będzie zaskoczona faktem, iż prawo nie narzuca konieczności zawierania między właścicielami dodatkowych umów związanych z utworzeniem wspólnoty mieszkaniowej.

Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, o której już wspominaliśmy, wyodrębnia dwa rodzaje wspólnot. W efekcie na polskim rynku nieruchomości może funkcjonować:

• mała wspólnota mieszkaniowa – obejmuje nie więcej niż 7 lokali mieszkalnych. Wspólnota tego typu funkcjonuje na podstawie przepisów o współwłasności. Czynności, które wykraczają poza zakres obowiązków zarządu wymagają akceptacji ze strony wszystkich właścicieli nieruchomości. W sprawach spornych, każdy współwłaściciel ma prawo dociekać swoich racji w sądzie;
• duża wspólnota mieszkaniowa – obejmuje powyżej 7 lokali mieszkalnych. Zasady zarządzania są całkowicie odmienne w porównaniu z tymi występującymi w małej wspólnocie. Decyzje zapadają za zasadzie większości głosów, które są zliczane według posiadanych przez właścicieli nieruchomości udziałów.

Z racji tego, że liczba lokali mieszkalnych nawet we współczesnych osiedlach przekracza wyżej wspomniany próg dla małej wspólnoty, to zazwyczaj właściciele lokali tworzą duże wspólnoty mieszkaniowe. Obejmuje to właściwie wszystkie nowoczesne mieszkania deweloperskie w Poznaniu i inne inwestycje położone w dużych miastach.

Kto może zostać członkiem wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z prawodawstwem wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Tytuł członka wspólnoty otrzymuje każdy właściciel lokalu mieszkalnego, który nabył lokal od właściciela nieruchomości gruntowej np. dewelopera. Członkostwo obowiązuje automatycznie w momencie wyodrębnienia własności samodzielnych nieruchomości w wyniku aktu notarialnego przeniesienia praw własności i wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej.

Co ciekawe, nie można zrezygnować z członkostwa. Unieważnienie udziału we wspólnocie jest możliwy dopiero po sprzedaży nieruchomości i przeniesieniu prawa własności na nowego właściciela.

Dopuszcza się również możliwość wyrzucenia członka ze wspólnoty. Dzieje się tak jednak w przypadku ekstremalnych sytuacji, polegających na dużych zaległościach związanych z niepłaceniem kosztów zarządzania nieruchomością, rażących naruszeniach porządku domowego czy korzystaniu w niewłaściwy sposób z własności wspólnej.

Brak możliwości samodzielnego zbycia się członkostwa oznacza, że nawet jeśli lokal jest wynajęty, to właściciel mieszkania pozostaje członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Według prawa członkami wspólnoty nie mogą być najemcy oraz osoby, które użytkują lokal będący własnością gminy. Warto również podkreślić, że wszelka działalność najemcy nie wpływa na członkostwo właściciela lokalu. Nawet jeśli najemca wyrządził pewną szkodę, to naprawa będzie po stronie osoby, która ją wyrządziła.

Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki

Głównym celem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie elementami nieruchomości. Zarządzanie może także obejmować infrastrukturę towarzyszącą tj. tereny zielone, windy, hole, kotłownie czy wiaty śmietnikowe.

Właściciele lokali mogą również ustalać kwestie takie jak wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu i jego wynagrodzenia, zmiana przeznaczenia przestrzeni wspólnej czy przyjęcie rocznego planu gospodarczego. Podjęte uchwały powinny być zatwierdzane na zebraniach wspólnoty, które muszą być zgodnie z prawem organizowane co najmniej raz w roku.

Jeśli chodzi o obowiązki, to są one związane przede wszystkim z ponoszeniem kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu w niepogorszonym stanie. Członkowie lokali mieszkalnych są zobowiązani do regulowania rachunków za media czy wywóz śmieci.

Główną inicjatywą wspólnoty jest utrzymanie powierzchni wspólnych w należytym stanie. Nie da się ukryć, że taka forma zarządzania jest potrzebna zwłaszcza w kontekście nowoczesnych inwestycji, które przykuwają swoją estetyką i funkcjonalnością. Doskonałym przykładem jest osiedle „Grunwald między Drzewami”. Blok mieszkalny składa się z czterech klatek, a każda z nich jest otulona zielenią.
W kontekście wspólnoty mieszkaniowej dbanie o towarzyszącą zieleń może stać się nie tylko obowiązkiem, lecz także sposobem na integrację sąsiedzką.

Obecnie w Polsce funkcjonuje ponad 100 tysięcy wspólnot mieszkaniowych. Jeśli szukasz sposobu na integrację z sąsiadami, a także chcesz rozwinąć umiejętności zarządcze, koniecznie sprawdź nowe mieszkania w Poznaniu i kup lokal na własność. Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z ofertą Ronson Development.

Opublikowano:
30.12.2023