Jakie są różnice pomiędzy osiedlem otwartym, a zamkniętym?

Osiedle zamknięte to w Polsce stosunkowo nowa koncepcja architektoniczna, która tak naprawdę pojawiła się dopiero pod koniec lat 90. Wcześniej w naszym kraju zdecydowanie dominowały wciąż stanowiące większość krajobrazu polskich miast osiedla otwarte, chociaż w przypadku domów jednorodzinnych zwyczaj grodzenia posesji istnieje od bardzo dawna. Osiedle zamknięte to pomysł, który jest realizowany ze względów funkcjonalnych, gdzie głównym celem jest lepsza ochrona osiedli mieszkaniowych. Czym dokładnie różnią się pomiędzy sobą oba rodzaje osiedli? Czy obecnie osiedla zamknięte wciąż mają sens?

Osiedle otwarte i osiedle zamknięte – ochrona osiedli mieszkaniowych i różnice

Osiedla otwarte, które wciąż wyraźnie dominują w polskim krajobrazie charakteryzują się tym, że nie są w żaden sposób odseparowane od pozostałej części miasta czy dzielnicy. Takie rozwiązanie jest charakterystyczne zarówno dla większości inwestycji deweloperskich prowadzonych od początku lat 90., jak i bloków z wielkiej płyty pochodzących z poprzedniego ustroju. Osiedle otwarte bardzo często tworzy jedną wspólnotę mieszkaniową, zapewnia mieszkańcom dostęp do najważniejszej infrastruktury i reprezentuje spójną koncepcję architektoniczną – budynki zaliczane do osiedla są do siebie bardzo podobne. Teren osiedla nie jest jednak wyodrębniony od sąsiadującej z nim okolicy.

Osiedle zamknięte niezależnie od swojego kształtu wyróżnia się natomiast właśnie tym, że osoby trzecie, to znaczy niebędące mieszkańcami tego osiedla lub niepracujące na jego terenie mają do niego ograniczony dostęp. Barierę nierzadko stanowi po prostu ogrodzenie, jak w przypadku ogrodzeń posesji należących do budynków jednorodzinnych, ale może pojawić się również bardziej zaawansowana kontrola dostępu. Osiedle zamknięte to koncepcja, która przynajmniej ówcześnie – około 20 lat temu w swoim założeniu miała gwarantować mieszkańcom wyższy poziom bezpieczeństwa, spokoju, a także lepszą ochronę majątku. Ponadto osiedle zamknięte do dziś uważane jest przez niektórych za bardziej prestiżowe miejsce do zamieszkania.

Rodzaje osiedli zamkniętych

Osiedla zamknięte zaczęły być popularne w Stanach Zjednoczonych od lat 50. XX wieku, chociaż ich prawdziwy rozkwit nastąpił kilka dekad później. Na przełomie wieków, gdy trend dotarł do Polski, na osiedlach zamkniętych mieszkało już kilkanaście milionów Amerykanów. Niektóre spośród nich to typowe osiedla miejskie zapewniające mieszkańcom podstawowe potrzeby, ale przy tym stosunkowo nieduże. Inne, popularne właśnie w Stanach Zjednoczonych rozwiązanie to ogromne podmiejskie przestrzenie złożone z domów jednorodzinnych, których powierzchnia sięga niekiedy nawet kilkudziesięciu km². W Polsce, podobnie jak w innych europejskich krajach pojawiają się osiedla zamknięte tego pierwszego typu i stanowią ważny segment między innymi wśród nowych mieszkań w Poznaniu.

Ponadto osiedla zamknięte można klasyfikować również ze względu na poziom kontroli dostępu, ważny dla części właścicieli nowych mieszkań w Szczecinie i innych miastach. Na najniższym poziomie teren jest jedynie oddzielony ogrodzeniem lub inną fizyczną barierą, a w takim przypadku definicję osiedla zamkniętego spełniałyby także znane jeszcze przed wojną duże zespoły kamienic z wewnętrznymi dziedzicami i bramą stanowiącą wejście na osiedle. Kolejny poziom tworzą osiedla zamknięte wyposażone w monitoring, na teren których można dostać się wyłącznie posiadając klucz, przy pomocy kodu dostępu lub karty. Najbardziej zaawansowane osiedla zamknięte posiadają stałą ochronę, której zadaniem jest monitorowanie dostępu do osiedla. Oczywiście wśród osiedli zamkniętych występują też różne kombinacje pomiędzy tymi poziomami – na przykład ochrona i monitoring, ale bez wyraźnego ogrodzenia.

Zalety mieszkania na osiedlu zamkniętym

Zaletą mieszkania na osiedlu zamkniętym zdaniem większości mieszkańców takich osiedli jest wyższe poczucie bezpieczeństwa ze względu na wspomnianą kontrolę dostępu i specjalną ochronę osiedli mieszkaniowych tego typu. 20 lat temu ten argument z pewnością miał spore uzasadnienie, choć przy dzisiejszym relatywnie niskim poziomie przestępczości, stopniowo traci on na znaczeniu. Osiedla zamknięte, lepiej odseparowane od otoczenia, zazwyczaj gwarantują mieszkańcom wyższy poziom ciszy i spokoju. Dodatkowym atutem bywa rozbudowana infrastruktura w postaci sklepów, zarezerwowanych dla mieszkańców terenów rekreacyjnych czy placów zabaw, ale również ułatwiony dostęp do miejsc parkingowych. Część przyszłych właścicieli nowych mieszkań w Warszawie przywiązuje do tego wagę. Nie da się ukryć, że niektóre osiedla zamknięte uchodzą obecnie za bardzo prestiżowe – taki argument prawdopodobnie także przemawia do części mieszkańców.

Zalety mieszkania na osiedlu otwartym

Jednak osiedla otwarte wciąż mają swoje zalety. Po pierwsze, nie stanowią sztucznych odseparowanych od reszty przestrzeni „baniek” w obrębie miasta lub dzielnicy, a także nie zaburzają naturalnych ciągów komunikacyjnych. Z punktu widzenia mieszkańców zapewniają również dość cenne poczucie otwartości, podczas gdy przebywanie na niektórych osiedlach zamkniętych bywa przytłaczające. Paradoksalnie, nie licząc wspomnianych miejsc parkingowych czy podstawowych sklepów, to mieszkańcy osiedli otwartych mają najczęściej łatwiejszy dostęp do niezbędnej infrastruktury. Wszystko dlatego, że działalność lokalnego sklepu, siłowni czy szkoły językowej ma więcej sensu, gdy z racji łatwiejszego dostępu poszerza się grono potencjalnych klientów.

Osiedla zamknięte prawdopodobnie na długo pozostaną jednym z trendów w budownictwie mieszkaniowym, a dla osób szukających na przykład nowych mieszkań we Wrocławiu, dla których dodatkowa ochrona osiedli mieszkaniowych stanowi priorytet, zawsze będą najlepszym wyborem. Na szczęście osoby preferujące zamieszkanie na osiedlach otwartych wciąż mają ogromny wybór na rynku pierwotnym i wtórnym.

Opublikowano:
28.09.2022