Czym różni się spółdzielnia mieszkaniowa od wspólnoty mieszkaniowej?

Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa to pojęcia, które są bardzo często ze sobą mylone. W rzeczywistości, chociaż realizują bardzo podobne cele, które polegają na opiece nad mieszkańcami, obie instytucje działają na zupełnie innych zasadach. Czym charakteryzuje się bardzo popularna w Polsce spółdzielnia mieszkaniowa, a czym nieco rzadziej spotykana wspólnota mieszkaniowa? Dziś przedstawiamy najważniejsze różnice pomiędzy tymi podmiotami dotyczące ich osobowości prawnej, wysokości opłat, struktury władzy, a także wynikających z przynależności do spółdzielni lub wspólnoty praw własności do lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – osobowość prawna

Osoby szukające nowych mieszkań w Poznaniu lub nowych mieszkań w Szczecinie mają do dyspozycji lokale spółdzielcze, charakterystyczne dla spółdzielni mieszkaniowej, a także lokale należące do nieruchomości, najczęściej osiedli zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Pomiędzy tymi podmiotami występują naprawdę duże różnice, a pierwsza dotyczy ich osobowości prawnej, a także sposobu, w jaki powstają.

Częściej spotykane rozwiązanie stanowi spółdzielnia mieszkaniowa. Szacuje się, że w Polsce istnieje kilka tysięcy spółdzielni, a w należących do nich lokalach mieszka nawet kilkanaście milionów osób. Spółdzielnia mieszkaniowa nie powstaje z mocy prawa, natomiast jest zakładana przez osoby fizyczne lub osoby prawne. W pierwszym przypadku potrzebnych jest do tego dziesięciu członków, a w drugim przynajmniej trzech. Bardzo ważny wyróżnik spółdzielni mieszkaniowych stanowi fakt, że posiadają one swoją osobowość prawną, dlatego ich działalność w pewnym sensie przypomina działalność przedsiębiorstw.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej Jest dokładnie odwrotnie – powstaje ona z mocy prawa, a konkretnie ustawy o własności lokali i pojawia się, gdy tylko w budynku nastąpi wyodrębnienie pierwszego lokalu. Jednak wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej i nie jest podmiotem gospodarczym.

Władze spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot

Aby zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej, należy uiścić opłatę wpisową, z powodu której mieszkańcy często rezygnują z przynależności do spółdzielni, a tym samym prawa głosu. Członkowie spółdzielni wybierają prezesa i radę nadzorczą. W jej ramach funkcjonują jednostki organizacyjne, za których utrzymanie odpowiadają mieszkańcy spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje na innych zasadach i jest po prostu zrzeszeniem mieszkańców danej nieruchomości lub całego osiedla. Zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej w pełni zależą od ich mieszkańców, a każdy właściciel lokalu może bez przeszkód stać się jej członkiem. W przypadku wspólnot mieszkaniowych nie ma obowiązku wybierania prezesa i tworzenia wspomnianych jednostek organizacyjnych. Proste zasady przynależności, jak również fakt, że wspólnoty mieszkaniowe są zwykle mniejsze od spółdzielni sprawiają, że mieszkańcy wspólnot mają zazwyczaj większy wpływ na ich funkcjonowanie i zapadające decyzje.

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota – dystrybucja środków remontowych

Duże różnice pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową ujawniają się w sposobie dystrybucji środków przeznaczonych na remonty. W obu podmiotach funkcjonują fundusze remontowe, ale na innych zasadach. W spółdzielni mieszkaniowej środki wpłacane przez mieszkańców z tytułu funduszu remontowego trafiają na rachunek spółdzielni, który jest wspólny dla wszystkich mieszkańców i wszystkich budynków. Oznacza to w praktyce, że członkowie nie mają gwarancji, że pieniądze zostaną przeznaczone właśnie na remonty i naprawy w budynkach, w których znajdują się ich lokale. Wspólnota mieszkaniowa gromadząca lokatorów jednego bloku posiada natomiast swój własny fundusz remontowy, a więc pieniądze zawsze są przeznaczane na remont właśnie tego budynku. Warto jeszcze wspomnieć, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają wpływ na wybór ofert związanych z remontem, podczas gdy mieszkańcy spółdzielni są w tej kwestii zdani na decyzje jej zarządu.

Wysokość opłat w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych

Praktyka pokazuje, że przynależność do wspólnoty mieszkaniowej wiąże się zazwyczaj z niższymi opłatami. Ograniczają się one najczęściej do bieżącego utrzymania nieruchomości i pokrycia kosztów zarządu, a także uchwalonych przez wspólnotę składek na fundusz remontowy. Członkowie spółdzielni mieszkaniowych dodatkowo opłacają składki członkowskie, a także utrzymują radę nadzorczą. To ona ustala wysokość opłat, w tym funduszu remontowego, podczas gdy we wspólnocie mieszkaniowej są one uchwalane przez wszystkich członków wspólnoty. Nie jest to regułą, jednak taka różnica organizacyjna często doprowadza nie tylko do niższych kosztów funkcjonowania wspólnot, ale także bardziej efektywnego wykorzystywania zgromadzonych środków.

Prawo własności lokalu i bezpieczeństwo finansowe mieszkańców

Bardzo istotną różnicą pomiędzy tymi podmiotami jest też prawo własności do lokalu. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej posiadają prawo całkowitej własności do swoich mieszkań. W spółdzielniach mieszkaniowych jego odpowiednikiem jest spółdzielcze prawo własnościowe, a część mieszkańców posiada jedynie spółdzielcze prawa lokatorskie. Na co dzień nie generuje to większych różnic, ale warto pamiętać, że spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo do zaciągania zobowiązań, na przykład kredytów i nie potrzebuje do tego zgody mieszkańców. Jeśli spółdzielnia ogłosi stan upadłości, jedynie posiadacze spółdzielczego prawa własnościowego mogą uchronić się przed przykrymi konsekwencjami finansowymi ubiegając się o ustanowienie własności odrębnej.

Pod wieloma względami potencjalni właściciele nowych mieszkań w Warszawie lub nowych mieszkań we Wrocławiu będą bardziej zadowoleni z przynależności do wspólnoty mieszkaniowej niż z zamieszkania w lokalu na zasadach spółdzielczego prawa własności.

Opublikowano:
17.09.2022