Czy Bezpieczny Kredyt 2% wpłynął na wzrost cen mieszkań?

W pierwszej połowie 2023 roku mieliśmy do czynienia z pewną anomalią na rynku nieruchomości, porównując ten okres do lat poprzednich. Uwzględniając wysoką inflację, ceny mieszkań po raz pierwszy od dłuższego czasu uległy względnej stabilizacji. Przykładowy zakup mieszkania we Wrocławiu stał się tańszy, ale jednocześnie wiązał się z mniej korzystnym oprocentowaniem kredytu. Względnie duża podaż nowych mieszkań skłaniała deweloperów do stosowania promocji cenowych.

W sierpniu tego roku wszedł w życie rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%. Czy zgodnie z założeniami ekspertów pobudził on rynek nieruchomości do znanych wcześniej dynamicznych wzrostów cen mieszkań? Przyjrzyjmy się lepiej sytuacji panującej na rynku.

Bezpieczny Kredyt 2% – założenia

Zakup mieszkania we Wrocławiu lub innym dużym mieście już od lat stanowi spory wysiłek finansowy dla potencjalnego nabywcy. Do samej ceny nieruchomości należy doliczyć dość wysokie oprocentowanie kredytu, a zdecydowana większość kupujących nie może sfinansować transakcji w inny sposób. Program Bezpieczny Kredyt 2% ma z założenia za zadanie ułatwić młodym Polakom zakup mieszkania na kredyt.

Kogo dotyczy program?

osoby do 45. roku życia;
osoby, które nie posiadają i nie posiadały mieszkania lub domu, ani spółdzielczego prawa do takich nieruchomości;
małżeństwa lub rodzice dzieci, spośród których przynajmniej jedna osoba spełnia powyższe warunki.

W ramach programu jeden beneficjent może uzyskać dopłaty do kredytu o maksymalnej wysokości 500 000 zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu na zakup przykładowo nowego mieszkania we Wrocławiu lub innym mieście sięga 600 000 zł. W grę wchodzi zarówno zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Nie istnieje limit ceny za 1 m².

Beneficjenci programu przez 10 lat mogą liczyć na rządową dopłatę. Jej wysokość stanowi różnicę pomiędzy stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie, a oprocentowaniem 2%. Nie da się ukryć, że jest to dość potężne wsparcie dla kredytobiorców planujących zakup mieszkania we Wrocławiu, w Warszawie, w Szczecinie czy Poznaniu. Większość ekspertów uważała, że wprowadzenie projektu w życie doprowadzi do wzrostu cen mieszkań. Aby sprawdzić, czy tak się stało, przyjrzyjmy się w sytuacji cenowej panującej aktualnie na rynku.

Ceny mieszkań w sierpniu 2023 roku

Materiał porównawczy nie jest zbyt obszerny, ponieważ program trwa dopiero od dwóch miesięcy. Z drugiej strony jego skala jest na tyle duża, że trudno bagatelizować wpływ projektu na rynek nieruchomości nawet w tak krótkim okresie. Jak obecnie kształtują się ceny?

Średnie ceny mieszkań w największych polskich miastach w sierpniu 2023 roku według portalu Rynekpierwotny.pl:

Warszawa – 15394 zł (za m²),
Kraków – 14805 zł,
Wrocław – 1221 zł,
Trójmiasto – 13458 zł,
Łódź – 9934 zł,
Poznań – 11 459 zł.

Jeśli porównamy sierpniowe ceny do tych, panujących w grudniu 2022 roku, trudno nie zauważyć dużych wzrostów cen. Zakup nowego mieszkania we Wrocławiu okazuje się droższy o 8%. Największe wzrosty odnotowano w Krakowie (18%), w Warszawie (13%) oraz w Trójmieście (14%).

W pierwszych dwóch kwartałach 2023 roku program Bezpieczny Kredyt 2% jeszcze nie działał, choć rynek mógł już przygotowywać się na jego rozpoczęcie, a przyszli nabywcy dokonywali u deweloperów rezerwacji. Jak zmieniały się ceny pomiędzy lipcem, a sierpniem 2023 roku, gdy preferencyjne kredyty były już dostępne?

Wzrost cen mieszkań pomiędzy lipcem a sierpniem 2023 roku:

Warszawa – 4%
Kraków – 5%
Wrocław – 3%
Trójmiasto – 1%
Łódź – 0%
Poznań – 3%

Trudno nie oprzeć się wrażeniu, że ceny mieszkań w większości największych aglomeracji zdecydowanie poszybowały w górę. Jaki wpływ na ten stan rzeczy mają preferencyjne warunki kredytowania dla młodych Polaków?

Czy zakup nowego mieszkania we Wrocławiu lub innym mieście stał się droższy ze względu na rządowy program?

Analizując dane przedstawione przez Otodom Analytics, należy stwierdzić, że rządowy program zachwiał rynkiem nieruchomości. Przykładowo w sierpniu 2023 roku deweloperzy podpisali z nabywcami lokali 5,7 tys. umów, co oznacza, że wzrost sprzedaży nowych mieszkań ma miejsce już trzeci miesiąc z rzędu. Jednocześnie wzrosła także liczba zarezerwowanych lokali. W ciągu pierwszych 8 miesięcy roku 2023 sprzedano 36,6 tys. nowych mieszkań, czyli aż o 37% więcej niż w całym roku poprzednim.

Czy za wzrost cen mieszkań odpowiada wyłącznie popyt spowodowany przez preferencyjne kredytowanie? Niekoniecznie, ponieważ ograniczeniu uległa podaż lokali. Wystarczy wspomnieć, że o ile w czerwcu i lipcu 2023 roku oddawano do użytku około 4 tys. lokali miesięcznie, w lipcu było to jedynie 2,8 tys. mieszkań. W naznaczonym kryzysem roku 2022 w sierpniu na rynku dostępnych było blisko 50 tys. mieszkań. Rok później liczba ta skurczyła się do zaledwie 38 tys. Innymi słowy podaż nie nadąża za bardzo wysokim popytem.

Niewątpliwie zakup mieszkania we Wrocławiu, w Warszawie czy w Poznaniu stał się droższy ze względu na nowe warunki kredytowania. Czy oznacza to, że decyzję o inwestycji należy odłożyć na później? Niekoniecznie, bo prawdopodobnie w przyszłości możemy spodziewać się kolejnych wzrostów ze względu na ograniczoną podaż.

Opublikowano:
20.07.2023