Zakup mieszkania lub nieruchomości jako współwłasność – jak to zrobić?

Współwłasność mieszkań, a nawet innych nieruchomości jest w Polsce dość popularnym rozwiązaniem. Chociaż należy przyznać, że większość tego typu przypadków wciąż dotyczy małżeństw. Z drugiej strony eksperci zajmujący się wnioskami o kredyty hipoteczne zauważają, że wciąż rośnie odsetek osób kupujących wspólnie nieruchomość i tworzących związki nieformalne. Poznań, Warszawa, Szczecin i inne duże miasta to miejsca, w których takie rozwiązanie zyskuje na popularności.

Na czym dokładnie polega współwłasność mieszkania? W jaki sposób dokonać zakupu mieszkania w formie współwłasności? Czy niespokrewnione ze sobą osoby napotykają w tym przypadku utrudnienia w porównaniu do małżeństw? Na czym polega zniesienie współwłasności mieszkania? Wyjaśniamy!

Na czym polega współwłasność nieruchomości?

Zgodnie ze swoją nazwą współwłasność nieruchomości polega na tym, że ma ona więcej niż jednego właściciela. Wyobraźmy sobie, że małżeństwo prowadzące wspólnotę majątkową kupuje nowe mieszkanie w Poznaniu. To klasyczna sytuacja, w której małżonkowie stają się jego posiadaczami w równej części.

Tak naprawdę współwłasność mieszkania przyjmuje wedle polskiego prawa dwie formy:

• łączną,
• ułamkową.

W pierwszym przypadku udział każdej ze stron nie jest konkretnie określony, co ma swoje wyraźne konsekwencje. Współwłaściciele nie mogą dowolnie rozporządzać swoją częścią mieszkania bez zgody drugiej strony. Ten rodzaj współwłasności najczęściej dotyczy właśnie małżonków, ale występuje również pomiędzy wspólnikami w spółce cywilnej.

Jeśli chodzi o współwłasność ułamkową, mieszkanie jest podzielone pomiędzy swoich współwłaścicieli na podstawie udziałów. Taką możliwość dopuszcza kodeks cywilny. Każda ze stron ma prawo rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości jako majątkiem, nie pytając o zgodę pozostałych udziałowców. Jednocześnie wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do zarządzania nieruchomością i pokrywania proporcjonalnie związanych z nią kosztów.

Jak wygląda zakup nieruchomości przez małżeństwo?

Jeśli dwoje małżonków posiada wspólnotę majątkową i pragnie kupić nowe mieszkanie, do przeprowadzenia transakcji potrzebna jest zgoda obu stron. W końcu chodzi tu o współwłasność łączną. Zakup ma charakter umowy notarialnej, a do jego przeprowadzenia potrzebna jest obecność obojga małżonków. Kiedy jeden z nich nie może stawić się na miejscu, sprawę można rozwiązać poprzez pełnomocnictwo. Należy jednak pamiętać, że odpowiedni dokument również powinien być przygotowany przez notariusza.

Co ciekawe, małżeństwa mogą kupować mieszkania jako majątek odrębny. W ten sposób powstanie wspólnota ułamkowa. Aby tego dokonać, należy wcześniej wprowadzić rozdzielność majątkową pomiędzy mężem a żoną. Drugą opcję stanowi indywidualny zakup. Wówczas jedna ze stron staje się jedynym właścicielem mieszkania, jednak drogi małżonek musi potwierdzić notarialnie, że nieruchomość została nabyta z majątku osobistego współmałżonka.

Jeśli zaś chodzi o finansowanie zakupu, procedura uzyskiwania kredytu wygląda niemal identycznie jak indywidualny zakup mieszkania. Do listy wymaganych dokumentów należy jednak dołączyć akt małżeństwa. Oczywiście wspólny zakup mieszkania poprawia zazwyczaj zdolność kredytową.

Jak działa współwłasność nieruchomości przez niespokrewnione ze sobą osoby?

Zakup mieszkania może zostać przeprowadzony w formie współwłasności przez dwie osoby nie będące małżeństwem i nie będące ze sobą spokrewnione. Zdaniem analityków kredytowych jest to coraz bardziej popularna sytuacja. Nowe mieszkania w Poznaniu i innych polskich miastach stają się obiektem zainteresowania partnerów, którzy nie chcą formalizować swojego związku.

W takim przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową. Partnerzy wspólnie podpisują akt notarialny, a także ponoszą proporcjonalnie koszty zakupu mieszkania. Jeśli udział wynosi 1/2, oboje współwłaścicieli musi przelać na rachunek sprzedającego połowę sumy, za którą mieszkanie zostanie kupione. Gdy zakup lokalu odbywa się na kredyt, warto pamiętać, by wkład własny został proporcjonalnie podzielony między partnerów zgodnie z przysługującym im ułamkiem nieruchomości. W przeciwnym razie sprawą może zainteresować się Urząd Skarbowy.

Na czym polega zniesienie współwłasności mieszkania?

Zdarza się, że współwłaścicielom lub jednemu z nich zależy na zniesieniu współwłasności. Wówczas w grę wchodzi kilka możliwości. Jedną z nich jest podział fizyczny, jednak w przypadku mieszkania nie jest to mało popularne rozwiązanie, ponieważ lokal musiałby zostać podzielony na odrębne części, posiadające odrębne wejścia, a przeznaczenie lokalu nie może się zmienić.

Kolejną opcję stanowi przyznanie własności nieruchomości na wyłączność. Wówczas nowy właściciel spłaca pozostałych udziałowców. Może się to odbyć na zasadzie umowy, a w przypadku konfliktu dochodzi do sprawy sądowej i należną kwotę ustala biegły. Najmniej korzystna opcja to zarządzenie egzekucji sprzedaży, czyli licytacja komornicza. Dotychczasowi współwłaściciele uzyskują proporcjonalne zyski ze sprzedaży, ale są one pomniejszone o koszty postępowania sądowego i wynagrodzenie komornika.

Zakup nieruchomości w formie współwłasności nie jest skomplikowany, zarówno dla małżeństw, jak i osób, które nie tworzą rodziny. Warto zaznaczyć, że banki nie dyskryminują w tej kwestii związków nieformalnych, które są traktowane jako wspólne gospodarstwa domowe.