Różnice między zakupem nowego mieszkania w gotowym budynku a w trakcie budowy

Zdecydowana większość mieszkań sprzedawanych na rynku pierwotnym to lokale stanowiące część prowadzonej inwestycji. Dlaczego? Na tym nasyconym rynku z powodu ograniczonej podaży zakup gotowego mieszkania od dewelopera zdarza się rzadziej. Na czym polegają różnice pomiędzy dwoma rozwiązaniami? Czy kredyt na mieszkanie w trakcie budowy różni się czymś od kredytu udzielanego nabywcy na zakup gotowego mieszkania na rynku pierwotnym? Wyjaśniamy!

Zakup gotowego mieszkania od dewelopera bezpieczniejszym rozwiązaniem?

W przeszłości w Polsce zdarzało się, że inwestycje deweloperskie nie dobiegały szczęśliwego końca, na przykład ze względu na bankructwo dewelopera. Dla nabywców oznaczało to poważne straty finansowe. Również dzisiaj niektóre osoby szukające nowych mieszkań w Poznaniu i innych polskich miastach uważają często, że tylko zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest rozwiązaniem bezpiecznym i wolnym od ryzyka. Jak ma się to do rzeczywistości?

Gdy mieszkanie jest gotowe, wspomniane ryzyko nie istnieje. Jednocześnie już od ponad dekady za sprawą tak zwanej ustawy deweloperskiej funkcjonują w Polsce mechanizmy, które doskonale chronią interes kupujących. Jednym z najważniejszych dla inwestorów zapisów jest obowiązek prowadzenia deweloperskiego rachunku powierniczego. Jest to rachunek bankowy, na który trafiają pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań w trakcie trwania inwestycji.

Istnieją dwa rodzaje rachunków powierniczych

• Rachunek powierniczy zamknięty – w tym przypadku deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po zakończeniu budowy nieruchomości i przekazaniu praw własności nabywcy. Oznacza to maksymalne ograniczenie ryzyka kupujących, w tym również tych, którzy zaciągnęli kredyt na mieszkanie w trakcie budowy.
• Rachunek powierniczy otwarty – pieniądze są wypłacane deweloperowi w transzach po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji zgodnie z przyjętym harmonogramem budowy.

Dysponentem środków zgromadzonych na rachunku powierniczym jest bank. To eksperci ze strony banku oceniają, czy deweloper wywiązał się ze swoich zobowiązań i należy mu się wypłata całości zgromadzonych środków lub w przypadku rachunku otwartego – umówionej transzy.

O ile kilka lat temu zakup gotowego mieszkania od dewelopera rzeczywiście był dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem, dzisiaj ze względu na ustawę deweloperką, a przede wszystkim rachunek powierniczy, kupujący mogą czuć się bezpieczni w obu przypadkach.

Dlaczego wielu kupujących preferuje zakup mieszkania w nieruchomości, która znajduje się w trakcie budowy?

Chociaż w ostatnich miesiącach popyt na mieszkania z rynku pierwotnego nieco spadł ze względu na inflację i podwyżkę stóp procentowych, przez lata mieliśmy do czynienia z panującą na rynku odwrotną sytuacją. Łatwość uzyskania kredytów doprowadzała do sytuacji, w której podaż nowych mieszkań niekoniecznie nadążała za popytem. Nawet jeśli zakup gotowego mieszkania od dewelopera miał swoje zalety, takie jak możliwość szybszego wprowadzenia się do lokalu, większość nabywców wybierała lokale w prowadzonych dopiero inwestycjach.

Głównym powodem takiego stanu rzeczy był po prostu większy wybór mieszkań. Nie da się ukryć, że inwestycja we własne mieszkanie to dla większości Polaków spore obciążenie. Decydując się na wydanie bardzo dużych pieniędzy, kupujący pragnęli stać się właścicielami lokalu, który będzie idealnie dostosowany do ich potrzeb pod względem powierzchni, rozkładu pomieszczeń, usytuowania okien, lokalizacji czy piętra. Kredyt na mieszkanie w trakcie budowy nie był trudny do zdobycia, zatem rozwiązanie stało się popularne.

Kryzys panujący w branży sprawił, że wielu deweloperów zostało zmuszonych do zahamowania nowych inwestycji. Z tego względu podaż mieszkań dostępnych na rynku w dłuższej perspektywie czasowej nadal nie będzie wysoka.

Czy zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest tańszy?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest tańszy. To zawsze kwestia indywidualna dla każdej inwestycji i każdego miasta, a nawet pojedynczego mieszkania. W poprzednich latach dało się jednak zaobserwować taką prawidłowość.

Po pierwsze mieszkania w zrealizowanych już inwestycjach często były po prostu wybudowane niższym kosztem ze względu na niższe ceny materiałów budowlanych, a więc deweloperzy „katalogowo” mogli zaproponować niższe ceny. Ponadto sprzedawcy byli skłonni do oferowania klientom promocyjnych cen, gdy w inwestycji pozostawały już nieliczne wolne mieszkania. Zakup gotowego mieszkania od dewelopera wiąże się z ograniczonym wyborem, ale jednocześnie bywa dobrą okazją cenową.

Czy kredyt na mieszkanie w trakcie budowy różni się od kredytu na gotowe mieszkanie?

Zasadniczo kredyt na mieszkanie w trakcie budowy nie różni się zbytnio od kredytu na istniejące już mieszkanie. Oprocentowanie i warunki kredytowania są zbliżone, jeśli nie identyczne. W przypadku, gdy pieniądze trafiają na konto dewelopera za jednym razem, a więc po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu praw własności różnice nie występują. 

Co innego, kiedy należność jest wypłacana deweloperowi w transzach. Dopóki kupujący nie stanie się formalnie właścicielem mieszkania, spłaca jedynie część odsetkową kredytu, a nie kapitał.  Do dodatkowych kosztów zalicza się jeszcze ubezpieczenie pomostowe. Należy jednak pamiętać, że propozycje poszczególnych banków są zróżnicowane, a oferta dostępnych mieszkań w prowadzonych dopiero inwestycjach wciąż pozostaje o wiele szersza.