Pełna własność a użytkowanie wieczyste. Co warto wiedzieć?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym do nieruchomości uwzględnionym w kodeksie cywilnym. Zazwyczaj dotyczy gruntów, a prawa i obowiązki związane z użytkowaniem wieczystym są bardzo zbliżone do własności, takiej jak pełna własność mieszkania. W ostatnich latach istnieje w Polsce tendencja do wprowadzania przekształceń, na mocy których użytkowanie wieczyste zmienia się we własność. Pomiędzy obiema formami występują jednak spore różnice, a jedną z nich jest opłata za użytkowanie wieczyste. Na czym dokładnie polega to prawo rzeczowe? Czym różni się od pełnej własności? Wyjaśniamy!

Pełna własność mieszkania lub innej nieruchomości

Zanim omówimy użytkowanie wieczyste, a także związane z nim prawa i obowiązki, warto wskazać, na czym polega pełna własność mieszkania lub innej nieruchomości. Wśród zawartych w kodeksie cywilnym praw rzeczowych, to właśnie własność jest najsilniejszym, ponieważ ma charakter bezwzględny. Pełna własność mieszkania lub innej nieruchomości może zostać ograniczona jedynie w wyjątkowych sytuacjach, gdy zadecyduje o tym właściwa ustawa.

Przykładem takiego ograniczenia, choć bardzo rzadko spotykanym, są wywłaszczenia dokonywane na cele publiczne. Praktycznie tylko wówczas nieruchomość może zostać odebrana właścicielowi, ale przysługuje mu za to adekwatne odszkodowanie.

Kodeks cywilny wskazuje, że właściciel może korzystać z rzeczy, w tym przypadku nieruchomości, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, na przykład czerpiąc dochody, jak ma to miejsce gdy nieruchomość jest wynajmowana. Ponadto właściciel może dowolnie rozporządzać posiadaną przez siebie nieruchomością. Co ważne, posiadanie ma charakter samoistny.

Użytkowanie wieczyste – charakterystyka

Użytkowanie wieczyste to dość nietypowa forma prawna, która wynika z kodeksu cywilnego i stanowi rozwiązanie pośrednie pomiędzy ograniczonymi prawami rzeczowymi a własnością nieruchomości. Jak to interpretować? Użytkowanie wieczyste wiąże się z praktycznie takimi samymi prawami i obowiązkami jak własność. Co ciekawe, użytkowanie wieczyste gruntów uprawnia użytkownika do wzniesienia na nich budynków, których staje się on właścicielem, mimo że nie jest właścicielem terenu, na którym zostały wybudowane.

Z drugiej strony użytkowanie wieczyste nie ma wszystkich znamion własności, choćby ze względu na fakt, że obowiązuje opłata za użytkowanie wieczyste. Ponadto to prawo rzeczowe, w odróżnieniu od własności, ma charakter czasowy, a granice praw i obowiązków dotyczących użytkowania wyznacza oprócz kodeksu cywilnego ustawa o gospodarce nieruchomościami, a także umowa na mocy której nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste a pełna wartość mieszkania – różnice

Aby lepiej zrozumieć, jak działa użytkowanie wieczyste, warto przedstawić szczegółowo wszystkie kluczowe różnice pomiędzy tym prawem a własnością, taką jak pełna własność mieszkania.

Czasowy charakter użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste, w odróżnieniu od pełnej własności, ma charakter czasowy. Umowa jest podpisywana na okres od 40 do 99 lat, a w praktyce zazwyczaj zawiera się ją na maksymalny okres przewidziany w przepisach prawa. Pełna własność jest uprawnieniem bezterminowym i podlega dziedziczeniu wchodząc w skład spadku. Użytkowanie wieczyste także podlega dziedziczeniu, ale nadal jest prawem czasowym. Prawo do użytkowania wieczystego może zostać przedłużone na kolejny okres, jednak nie istnieje możliwość, by w tej formie stało się bezterminowe.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Prawo własności, takie jak pełna własność mieszkania nie wiąże się z żadnymi opłatami. Z kolei opłata za użytkowanie wieczyste jest uwzględniona w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jej  wysokość wynosi od 15% do 25% wartości nieruchomości gruntowej.

Jednak pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste to nie wszystko. Oprócz niej funkcjonują opłaty roczne, których wysokość jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości. Maksymalna wysokość rocznych opłat sięga 3% ceny nieruchomości, natomiast od tej reguły istnieją wyjątki. Oto przykłady:

• 1% ceny – za nieruchomości przeznaczone na cele rolne;
• 2% ceny – za nieruchomości przeznaczone na działalność turystyczną; 
• 0,3% ceny – za nieruchomości oddane w celu obronności i bezpieczeństwa państwa.

Prawa właściciela i użytkownika

Właściciel ma pełne prawo do zarządzania swoją nieruchomością, o ile jest to zgodne z prawem i odbywa się z poszanowaniem własności innych osób. Poza wspomnianymi wcześniej wyjątkami prawo to nie może wygasnąć. Z kolei użytkowanie wieczyste nie ma takich znamion. Prawo właściciela nieruchomości jest wobec niego nadrzędne. Z tego powodu użytkownik wieczysty nie ma gwarancji, że umowa nie zostanie wcześniej rozwiązana przez właściciela. Nie może również zakładać, że użytkowanie wieczyste zostanie po zakończeniu okresu przewidzianego w umowie przedłużone zgodnie z intencją użytkownika. O tym decyduje właściciel.

Chociaż pełna własność i użytkowanie wieczyste wiążą się z niemal identycznymi prawami i obowiązkami, w rzeczywistości to zupełnie inne formy prawne. Warto jednak wiedzieć, że użytkowanie wieczyste może zostać przekształcone w prawo własności, na przykład na mocy ustawy, co stanowi w Polsce bardzo często praktykę uwłaszczeniową.

Szukasz nowego mieszkania w Poznaniu na rynku pierwotnym? Zapoznaj się z aktualnymi inwestycjami prowadzonymi przez Ronson Development!