Najważniejsze zmiany na rynku nieruchomości: porównanie początku lat 2000 i obecnie

Pod wieloma względami Polska zmieniła się niezwykle radykalnie od czasu przełomu wieków. Analizując rynek pierwotny we Wrocławiu i innych polskich miastach trudno nie odnieść wrażenia, że ogromne zmiany stały się udziałem branży nieruchomości. Rewolucja dotyczyła lepszej ochrony prawnej konsumentów, ale niestety również wyraźnego wzrostu cen mieszkań.

Ustawa deweloperska

W latach 90. oraz latach 2000 w mediach relatywnie często pojawiały się historie nabywców mieszkań, których lokale nigdy nie powstały, bo inwestycja nie została dokończona. Omawiając największe zmiany, jakie zaszły na rynku nieruchomości od początku lat 2000, trudno nie wspomnieć o ustawie deweloperskiej, która w roku 2022 doczekała się nowelizacji.

O ile dzisiejszy rynek pierwotny wskazuje, że sytuacja cenowa zmieniła się na niekorzyść kupujących, o tyle ich ochrona prawna w ciągu dwóch dekad znacząco się poprawiła. Dlaczego? Dziś rynek pierwotny wciąż charakteryzuje się dużym dostępem do mieszkań znajdujących się w trakcie budowy, jednak podjęcie decyzji o zakupie takiego lokalu nie wiąże się już dla konsumentów z większym ryzykiem.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, bo tak brzmi pełna nazwa dokumentu, weszła w życie 16 września 2011 roku i mocno „poprawiła” rynek nieruchomości. Wprowadzono między innymi mieszkaniowe rachunki powiernicze. Innowacja polegała na tym, że nad środkami wpłacanymi przez kupujących mieszkania pełny dozór zachowywał bank. Od tamtej pory deweloper może wybrać pomiędzy:

• rachunkiem powierniczym otwartym,
• rachunkiem powierniczym zamkniętym.

W tym drugim przypadku środki trafiają na konto dewelopera dopiero po zakończeniu inwestycji. Natomiast w pierwszym wypłaty były podzielone na kilka transz, jednak warunkiem było dokończenie kolejnych etapów inwestycji. Kontrolowali to specjaliści z ramienia banku. Takie rozwiązanie całkiem nieźle chroniło finanse nabywców mieszkań, jednak nie było doskonałe.

W przypadku bankructwa dewelopera klienci mogli bezpowrotnie utracić wpłacone wcześniej środki. Nowelizacja z 2022 roku rozwiązuje ten problem przynajmniej częściowo. Kupujący mogą utworzyć tak zwane zgromadzenie nabywców, które zajmuje uprzywilejowaną pozycję w stosunku do pozostałych wierzycieli. Dzięki temu zgromadzenie może dokończyć inwestycję na własną rękę, przy czym i tak należy liczyć się z ewentualną koniecznością dopłat.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowa ustawa deweloperska zawiera jeszcze inne ciekawe rozwiązanie, którym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy wpłacają na niego od 0,1% do 1% funduszy przekazanych przez nabywców mieszkań, a zgromadzone środki mają służyć ochronie konsumentów. Niezależnie od wprowadzonych rozwiązań, warto jednak pamiętać, by przeglądając rynek pierwotny, skupiać się na deweloperach, którzy cieszą się dobrą renomą i kondycją finansową.

Innym ciekawym rozwiązaniem przyjętym w nowej ustawie deweloperskiej jest ochrona wpłat kupujących, która w nowych inwestycjach ma obowiązywać do czasu przeniesienia własności, a nie do momentu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie mieszkań.

Ochrona przyległości i lokali z drugiej ręki

Kolejna innowacja polega na tym, że ochroną prawną są teraz objęte również mieszkania sprzedawane przez przedsiębiorców niebędących deweloperami, a także lokale oraz domy, które powstały w wyniku przebudowy. Ponadto prawo będzie stosowane do miejsc postojowych w garażach, boksów rowerowych i komórek lokatorskich, czyli przyległości kupowanych wraz z mieszkaniem. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni poza tym wpłaty związane z rezerwacją mieszkania.

Chociaż od 2000 roku ceny mieszkań wzrosły, nawet uwzględniając inflację, trzeba przyznać, że współcześni klienci mogą przynajmniej liczyć na lepszą ochronę zainwestowanych przez nich pieniędzy.

Ceny, w które dziś trudno uwierzyć

Przenosząc się w czasie do przełomu wieków, trudno uwierzyć, jak bardzo od tego czasu wzrosły ceny lokali. Weźmy za przykład rynek pierwotny we Wrocławiu. Według portalu TuWrocław.com w czerwcu 2023 roku za metr kwadratowy nowego mieszkania we Wrocławiu należało zapłacić 12 131 zł. Osoby poszukujące lokalu w Warszawie muszą sięgnąć do portfela jeszcze głębiej, a sytuacja mieszkańców pozostałych większych miast w naszym kraju wcale nie jest lepsza.

Szczególnie młodszym czytelnikom trudno będzie uwierzyć, że z danych Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej wynika, że w pierwszej połowie 1999 roku, jak podaje forsal.pl., nabywcy szukający mieszkań w 22 największych polskich miastach płacili za metr kwadratowy od 1350 zł do 2276 zł.

Oznacza to zatem nawet blisko 10-krotny wzrost cen. Oczywiście inflacja i wzrost gospodarczy zrobiły swoje, a przeciętne wynagrodzenie było wówczas kilka razy niższe. Mimo wszystko dzisiejszy rynek pierwotny we Wrocławiu i panujące na nim ceny wskazują, że płace i tak nie nadążyły za wzrostem kosztów zakupu nieruchomości. Innymi słowy, Polak, który poszukuje lokalu dzisiaj znajduje się w o wiele gorszej sytuacji niż jego rodzice 24 lata temu.