Na które rzeczy należy zwrócić uwagę przy zakupie nowego mieszkania na rynku pierwotnym?

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie wiąże się z wieloma zaletami. Nowe lokale są zazwyczaj bardziej funkcjonalne, nabywca może zaaranżować je wedle swoich potrzeb, a utrzymanie mieszkania na nowoczesnym osiedlu w doskonale ocieplonym i wyposażonym budynku wiąże się z niższymi kosztami. Oprócz tego nabywca nie musi opłacać podatku od czynności cywilnoprawnych, jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości pochodzących z rynku wtórnego.

Dziś zastanowimy się, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera. Tym razem pominiemy najbardziej oczywiste aspekty, takie jak wybór metrażu czy lokalizacji, skupiając się na praktycznych poradach i formalnościach związanych z inwestycją, takich jak konstrukcja umowy przedwstępnej czy opłaty notarialne przy zakupie nowego mieszkania. Zapraszamy do lektury!

Wiarygodny deweloper

Nowe mieszkania w Warszawie i okolicach, podobnie jak w innych dużych polskich aglomeracjach, wciąż wyrastają jak grzyby po deszczu. Zanim zastanowimy się, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, warto poświęcić kilka zdań na temat wyboru dewelopera. W tym kontekście bardzo przydatne są opinie dotychczasowych klientów, które można znaleźć w internecie, jednak ich najlepszych źródłem są zaufane osoby – znajomi i członkowie rodziny, którzy mieli do czynienia z danym przedsiębiorstwem.

Dodatkowo warto pamiętać, że każdy deweloper powinien prowadzić deweloperski rachunek powierniczy, na który trafiają pieniądze klientów i których dysponentem do zakończenia inwestycji lub jej kolejnych części pozostaje bank. Dobrym pomysłem jest też sprawdzenie kondycji finansowej dewelopera w postaci jego corocznych sprawozdań finansowych, weryfikacja czy podmiot nie jest objęty egzekucją i czy działka, na której powstaje lub ma powstać inwestycja nie stanowi zabezpieczenia hipoteki.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Zastanawiając się, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, nie wszyscy weryfikują miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje zawarte w takim dokumencie determinują charakter budowli, jakie są planowane w danej okolicy. Dzięki temu potencjalny nabywca może się dowiedzieć, czy w okolicy jego mieszkania wkrótce nie powstanie wysoki wieżowiec, który utrudni dostęp lokalowi do słońca i zasłoni widok z balkonu. Niezbyt przyjemną niespodzianką może okazać się droga szybkiego ruchu w przyszłości przebiegająca w pobliżu, podobnie jak tory kolejowe. Weryfikacja MPZP to znakomity pomysł.

Prospekt informacyjny dewelopera

Polskie prawo coraz lepiej chroni kupujących mieszkania. Jednym z przykładów jest zobowiązanie deweloperów do przekazania klientom prospektów informacyjnych. To bardzo istotny dokument, który określa wszystkie najważniejsze informacje na temat danej nieruchomości.

W jego części ogólnej znajdują się zapisy dotyczące księgi wieczystej, akty planowania przestrzennego, pozwolenie na budowę, jej harmonogram i środki ochrony pieniędzy nabywców mieszkań. Ważny zapis stanowią warunki odstąpienia od umowy.

Część indywidualna prospektu informacyjnego dotyczy ceny nieruchomości, jej powierzchni użytkowej, terminu przeniesienia praw własności, usytuowania mieszkania w budynku, a także między innymi daty ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Do prospektu informacyjnego dodaje się załączniki, takie jak rzut kondygnacji, wzór umowy deweloperskiej i szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji. Informacje przedstawione w prospekcie są dla dewelopera wiążące.

Prawidłowe zapisy w umowie przedwstępnej

Na co jeszcze zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego? Przed podpisaniem tego dokumentu, warto dokładnie przeanalizować umowę przedwstępną. Zapisy, jakie powinny się w niej znaleźć to między innymi:

• cena nabywanej nieruchomości, 
• warunki odbioru lokalu, 
• termin przekazania lokalu nabywcy, 
• terminy zapłaty zadatku i ewentualnych kolejnych transz, 
• konsekwencje wycofania się z umowy, 
• kwestia ewentualnego zwrotu zadatku.

Opłaty notarialne przy zakupie nowego mieszkania

Ważne zagadnienie stanowią opłaty notarialne przy zakupie nowego mieszkania. Podsumowując koszty związane z zakupem nieruchomości oraz jej wykończeniem i umeblowaniem, łatwo pominąć ten dość pokaźny koszt. Ile wynoszą opłaty notarialne przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera? Stawka jest uzależniona od wartości mieszkania w następujący sposób:

• wartość nieruchomości do 3000 zł – 100 zł,
• do 10 000 zł – 100 zł oraz 3% od nadwyżki,
• do 30 000 zł – 310 zł oraz 2% od nadwyżki,
• do 60 000 zł – 710 zł oraz 1% od nadwyżki,
• do 1 000 000 zł – 1010 zł oraz 0,4% od nadwyżki,
• do 2 000 000 zł – 4770 zł oraz 0,2% od nadwyżki,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł oraz 0,25% od nadwyżki (maksymalnie 10 000 zł).

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Odbiór nieruchomości

Odbierając mieszkanie nabywca musi podpisać protokół odbiorczy. Zanim to nastąpi, zdecydowanie warto skontrolować stan techniczny nieruchomości. Weryfikacji powinny podlegać wszelkie instalacje, takie jak w wentylacja, instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja gazowa i elektryka. Kontroli należy również poddać stan techniczny tynków, okien oraz drzwi. Wszelkie prace powinny zostać wykonane zgodnie z projektem i prospektem przedstawionym przez dewelopera i zapisami zawartymi w umowie.

Zakup nowego mieszkania to zbyt poważna decyzja, aby jakikolwiek jej aspekt pozostawiać dziełem przypadku!