Mieszkanie w stanie deweloperskim – na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Większość nabywców mieszkań decyduje się na odbiór lokalu w stanie deweloperskim. Zazwyczaj dotyczy to wykonania podstawowych prac wykończeniowych, natomiast pozostałe działania związane z aranżacją mieszkania należą do przyszłego właściciela. Co oznacza stan deweloperski? Na co musisz koniecznie zwrócić uwagę, kupując mieszkanie w stanie deweloperskim?

Co oznacza stan deweloperski mieszkania?

Mimo rosnących cen, w całej Polsce wciąż powstają kolejna osiedla, a na nich wygodne, nowe mieszkania. Warszawa i inne duże miasta są tego najlepszym przykładem. Chociaż deweloperzy dają zazwyczaj swoim klientom możliwość wykończenia lokalu pod klucz, wciąż najbardziej popularnym wyborem pozostaje stan deweloperski. Takie mieszkanie nie jest jeszcze gotowe na przyjęcie domowników, bo konieczne są prace wykończeniowe. Co oznacza stan deweloperski mieszkania?

Odpowiedź na to pytanie, wbrew pozorom, nie jest prosta. Mimo popularności tego pojęcia, polskie prawo w żaden sposób nie określa, co oznacza stan deweloperski mieszkania. Z tego względu nabywcy, przed podjęciem decyzji o zakupie, powinni szczegółowo zorientować się, co deweloper ma na myśli. Oczywiście, brak jasnej definicji stanu deweloperskiego mieszkania nie oznacza, że klient stoi na straconej pozycji. Wręcz przeciwnie – w myśl ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego – deweloper ma obowiązek przedstawić potencjalnemu klientowi prospekt informacyjny, a w jego treści kilka istotnych szczegółów. Jednym z nich jest standard wykończenia mieszkania. O ile każdy deweloper może dość swobodnie interpretować, co oznacza stan deweloperski, to informacje zawarte w przedstawionym dokumencie są dla niego wiążące, podobnie jak treść umowy podpisanej z klientem.

Zwyczajowo stan deweloperski mieszkania oznacza:

• zamontowaną stolarkę okienną i drzwi wejściowe do lokalu;
• betonową wylewkę na posadzkach, która stanowi bazę do wykończenia podłogi;
• otynkowane lub pokryte farbą ściany;
• wykonaną instalację wodno-kanalizacyjną;
• wykonaną instalację elektryczną, najczęściej wraz z gniazdkami oraz przyłączami do telewizji i telefonu;
• zainstalowane centralne ogrzewanie wraz z grzejnikami;
• balustrady na balkonach i tarasach;
• wykonanie parapetów wewnętrznych i zewnętrznych.

Na co zwrócić uwagę, wybierając stan deweloperski mieszkania?

W związku z tym, że każdy deweloper może nieco inaczej interpretować stan deweloperski mieszkania, klient powinien dokładnie zapytać o wykończenie lokalu i zakres przeprowadzonych prac. Znaczenie mają również wykorzystane przy wykończeniu materiały. O co szczególnie warto zapytać dewelopera, a najlepiej zadbać o odpowiednie zapisy w umowie?

Charakterystyka instalacji wodno-kanalizacyjnej

W kwestii instalacji wodno-kanalizacyjnej stan deweloperski oznacza zazwyczaj, że klientowi wystarczy przeprowadzenie tak zwanego białego montażu obejmującego wannę, kabinę prysznicową, umywalkę, sedes i oczywiście baterie. Rozmieszczenie instalacji wodno-kanalizacyjnej warto zawczasu skonsultować z deweloperem. Część klientów preferuje wyłącznie wannę, inni kabinę prysznicową, a niektórzy pragną posiadać w swoim mieszkaniu obie opcje. Instalacja musi być dostosowana do potrzeb klienta. Istotną kwestię stanowi sposób poprowadzenia rur. W wielu mieszkaniach są one poprowadzone po ścianach, co w praktyce oznacza konieczność położenia płyty gipsowo-kartonowej, aby zamaskować instalację. Ma to znaczący wpływ na metraż łazienki.

Parametry stolarki okiennej i drzwi

W wielu mieszkaniach klienci nie mają wpływu na dobór stolarki okiennej ani drzwi wejściowych. Przed zakupem mieszkania w stanie deweloperskim warto dowiedzieć się, jakie parametry termoizolacyjne będą posiadały okna i drzwi. Współczynnik przenikania ciepła dla okien, im niższy, tym bardziej korzystny, nie powinien przekraczać 0,9 W/(m²∙K). Normy budownictwa pasywnego wskazują na jeszcze niższą wartość. Dziś standardem są okna trzyszybowe. Termoizolacja drzwi wejściowych, wychodzących na klatkę schodową, nie jest tak bardzo istotna, za to, podobnie jak w przypadku okien, warto zastanowić się nad izolacją akustyczną. Ponadto w przypadku drzwi duże znaczenie ma klasa antywłamaniowa.

Wykończenie instalacji elektrycznej

Stan deweloperski mieszkania nie zawsze oznacza, że instalacja elektryczna uwzględnia montaż gniazdek i włączników. Miewa to swoje dobre i złe strony. Kupując mieszkanie na własny użytek, często lepiej wybrać gniazdka i przełączniki spełniające oczekiwania domowników. Ponadto ogromne znaczenie ma ich rozmieszczenie. Klient, który tego nie dopilnuje, będzie musiał liczyć się w przyszłości z koniecznością rozkuwania ścian, by poprowadzić instalację w inne miejsce.

Wykończenie i układ ścian

Na etapie podpisywania umowy z deweloperem warto porozmawiać o układzie ścianek działowych. Możliwość jego dopasowania do potrzeb domowników bywa sporym atutem. Wystarczy wspomnieć o opcji połączenia kuchni z salonem albo wygospodarowaniu niewielkiej garderoby. Ważny parametr stanowi jakość zastosowanych przez dewelopera tynków, a nawet to, czy ściany będą pomalowane.

Wykończenie podłogi

Analizując stan deweloperski mieszkania warto też zwrócić uwagę na wykończenie podłogi. Prawdopodobnie zostanie do tego zastosowana betonowa wylewka. Jeśli deweloper stosuje wylewkę samopoziomującą, ułożenie parkietu lub posadzki nie będzie stanowiło problemu. W przeciwnym razie klient będzie zmuszony do poprawienia poziomu podłogi.

Charakterystyka ogrzewania

Z punktu widzenia komfortu termicznego domowników warto zawczasu sprawdzić, jak deweloper rozplanował rozmieszczenie grzejników. Jeśli klient chciałbym skorzystać z ogrzewania podłogowego, należy zweryfikować, czy jego montaż będzie możliwy.

Upewniając się, co oznacza stan deweloperski oraz w jaki sposób zostanie wykończone mieszkanie, zdecydowanie łatwiej podjąć decyzję, czy warto wybrać mieszkanie w stanie deweloperskim, czy może zdecydować się na jego wykończenie pod klucz. Szczegółowe zapoznanie się z prospektem informacyjnym pozwala również uniknąć dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem lokalu.