Kluczowe wskaźniki, które każdy inwestor powinien znać przed zakupem nieruchomości

Nieruchomości od lat są postrzegane jako bezpieczny sposób lokaty kapitału. Zwłaszcza w czasach kryzysu i galopujące inflacji stanowią naprawdę atrakcyjną alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat bankowych. Czy w takim razie wystarczy wybrać ciekawe mieszkanie lub dom i czerpać zyski z wynajmu, by mieć pewność, że będzie to opłacalne finansowo? Niekoniecznie! Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, lokalu usługowego lub domu pod wynajem warto poznać kluczowe wskaźniki na rynku nieruchomości, które z pewną dozą prawdopodobieństwa pozwolą ocenić, jak duży zysk powinna przynieść ta metoda inwestowania.

Wskaźniki rynku nieruchomości: ROI

Omawiając najważniejsze wskaźniki na rynku nieruchomości, kluczowe z punktu widzenia inwestora, należy naturalnie zacząć od ROI (Return On Investment), a więc zwrotu z inwestycji. Teoretycznie obliczenie tego wskaźnika jest bardzo proste. Wystarczy podzielić roczny dochód netto czerpany z inwestycji przez jej wartość.

Wyobraźmy sobie sytuację, w której inwestor staje się właścicielem nowego mieszkania w Poznaniu, które zostało wykończone pod klucz, a więc natychmiast znalazł najemcę. Lokal to niewielka kawalerka, która kosztowała właściciela 500 000 zł. Współpraca z najemcą okaże się strzałem w dziesiątkę i potrwa co najmniej rok, a przez najbliższe 12 miesięcy inwestor zarobi 25 000 zł netto. Uwzględniając te liczby we wzorze łatwo dojść do wniosku, że zwrot z inwestycji wyniósł 5%, co na rynku nieruchomości jest całkiem dobrym wynikiem.

W rzeczywistości zwrot z inwestycji, podobnie jak pozostałe wskaźniki rynku nieruchomości, nie jest tak łatwy do obliczenia. Potencjalny zysk wynika przecież z bardzo wielu czynników, jakie należy trafnie oszacować. Oto przykłady:

• podatek dochodowy od ceny najmu;
• koszt ubezpieczenia posiadanej nieruchomości;
• opłaty notarialne w przypadku umowy najmu okazjonalnego (mogą zostać przeniesione na najemcę);
• koszty remontów i napraw (w nowym mieszkaniu z rynku pierwotnego nie powinny być wysokie);
• czynsz i opłaty za media (zwyczajowo pokrywa je najemca, choć nie jest to regułą).

Wspomniane opłaty należy odjąć od ceny najmu, bo przecież będą regularnie uiszczane przez wynajmującego, a bez ich uwzględnienia zwrot z inwestycji wprowadzałby inwestora w błąd.

Comiesięczne koszty nie są jedynymi, jakie należy uwzględnić przy obliczaniu zwrotu z inwestycji. Nabywana nieruchomość może wymagać dodatkowego umeblowania i wyposażenia. Powiększa to oczywiście zainwestowany kapitał i powinno być uwzględnione we wzorze wraz z ceną nabycia mieszkania.

Warto też pamiętać, że ROI sprawdza się wyłącznie w przypadku lokali kupowanych za gotówkę. Kiedy w grę wchodzi kredytowanie, bardziej adekwatne są inne wskaźniki rynku nieruchomości.

Wskaźniki Rynku nieruchomości: ROE

Nie każdy inwestor posiada odpowiednio wysoki kapitał, aby sfinansować zakup nieruchomości pod wynajem gotówką. Nabycie mieszkania lub domu na kredyt w celu jego wynajmu również bywa opłacalne, ale w tym przypadku ROI nie jest odpowiednią metodą obliczania rentowności inwestycji. Zastępuje go ROE (Return On Equity), czyli rentowność nieruchomości. Wzory są do siebie zbliżone. Na czym polega różnica?

Przede wszystkim zysku nie należy dzielić przez wartość nieruchomości, a przez wysokość wkładu własnego. W końcu właśnie taki kapitał został zainwestowany. Podobnie jak w przypadku ROI do wartości inwestycji doliczyć trzeba także pozostałe koszty – na przykład notarialne czy związane z remontem i przygotowaniem mieszkania pod wynajem.

Naturalnie zmiany pojawiają się także po stronie kosztów stałych. Z tego powodu zysk netto będzie o wiele niższy, ponieważ należy go dodatkowo pomniejszyć o wysokość rat każdego miesiąca wpłacanych do banku. Kluczem do uzyskania wysokiej rentowności nieruchomości będzie więc znalezienie najemcy skłonnego do opłacania wystarczająco wysokiego czynszu, by z nawiązką pokrył on stałe koszty oraz miesięczne raty kredytu.

Wskaźniki Rynku nieruchomości:  IRR i CAGR

Niektórzy eksperci uważają, że wspomniane podstawowe wskaźniki rynku nieruchomości nie są doskonałe, bo nie uwzględniają zmiany wartości pieniądza w czasie. Profesjonalni inwestorzy często korzystają dodatkowo z IRR, czyli wewnętrznej stopy zwrotu. Ten wskaźnik odnosi się do planowanych inwestycji. Z kolei CAGR pozwala ocenić rentowność inwestycji, gdy poniesione koszty i uzyskane przychody są już znane.

Z pewnością inwestowanie w nieruchomości jest dość bezpieczne, ale w celu osiągnięcia satysfakcjonującego zwrotu warto przemyśleć lokatę kapitału, w czym wskaźniki rynku nieruchomości są niezwykle pomocne.