Jakie warunki należy spełniać chcąc uzyskać kredyt hipoteczny?

Zdecydowana większość Polaków planujących zakup nieruchomości nie może pozwolić sobie, aby sfinansować inwestycję gotówką. Od lat powszechnym rozwiązaniem pozostają kredyty na mieszkanie. Niestety nie są one dostępne dla wszystkich. Zdolność kredytowa jest określana przez banki na podstawie kluczowych czynników, spośród których jednym z ważniejszych pozostaje wysokość uzyskiwanych dochodów. Jakie są najważniejsze warunki uzyskania kredytu hipotecznego? Jak poprawić swoją zdolność kredytową? Jak znaleźć najlepszą ofertę finansowania planując zakup mieszkania?

Główne warunki uzyskania kredytu hipotecznego

Oceniając warunki uzyskania kredytu hipotecznego bank podchodzi do każdego potencjalnego klienta indywidualnie, ale używa do oceny tych samych kryteriów. Zdolność kredytowa szacowana przez bank jest efektem porównania dochodów z comiesięcznymi wydatkami, przy czym bank analizuje również wiarygodność potencjalnego kredytobiorcy i stabilność jego sytuacji finansowej. Ważną rolę w tym kontekście odgrywa historia kredytowa dostępna w Biurze Informacji Kredytowej. Oto najważniejsze warunki uzyskania kredytu hipotecznego na nowe mieszkanie w Poznaniu lub innej miejscowości.

1.   Dochody i wydatki

Oprócz wypełnionego wniosku kredytowego, dowodu osobistego i innych oczywistych dokumentów, bank do swojej analizy oceniającej zdolność kredytową wykorzysta także dokumenty związane z dochodem potencjalnego kredytobiorcy:

• zaświadczenie o zatrudnieniu lub umowę o pracę, 
• zaświadczenie o wysokości dochodów, 
• PIT za poprzedni rok podatkowy, 
• wyciąg z konta bankowego.

Jednak dochody to nie wszystko. Bank zapyta potencjalnego klienta również o wysokość miesięcznych wydatków, aktualne zobowiązania kredytowe i liczbę osób, które kredytobiorca ma na utrzymaniu. Jeśli kredyt hipoteczny służy do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, na przykład nowego mieszkania w Szczecinie, konieczne będą dodatkowe dokumenty, w tym:

• umowa przedwstępna lub umowa deweloperska, 
• numer księgi wieczystej nieruchomości, 
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lokalu, 
• zaświadczenia dotychczasowych opłat na rzecz dewelopera.

2.   Historia kredytowa

Jeśli rachunek dochodów i wydatków jest odpowiednio korzystny, kolejnym warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest historia kredytowa klienta. Banki poznają ją przede wszystkim za pośrednictwem wspomnianej bazy BIK, w której każdy konsument ma swój indywidualny scoring. Baza gromadzi wszystkie dotychczasowe zobowiązania, przede wszystkim kredyty, a chociaż zasady określania scoringu nie są jawne, terminowe regulowanie należności z pewnością przyczynia się do jego poprawy. Natomiast nawet pojedyncze opóźnienia w spłatach mogą uniemożliwić konsumentowi uzyskanie kredytu na mieszkanie. Na pozytywny scoring w większym stopniu od wysokości dotychczas regulowanych zobowiązań wpływa ich terminowość. Oprócz tego, banki przeszukują bazy dłużników, takie jak KRD poszukując nieuregulowanych zobowiązań lub niezapłaconych mandatów.

3.   Wiek klienta

Wśród warunków uzyskania kredytu hipotecznego wiek kredytobiorcy z pewnością jest jednym z niedocenianych. Banki udzielające kredytów zwracają uwagę na to, ile lat będzie miał klient w przewidywanej chwili spłaty ostatniej raty kredytowej i zwykle nie powinien być on starszy niż 70- 75 lat. Oznacza to w praktyce, że mimo zdolności kredytowej, możliwość uzyskania kredytu na mieszkanie bywa bardzo utrudniona po 40 roku życia, szczególnie przy relatywnie niskich dochodach i długim okresie kredytowania.

4.   Długość umowy

Jeśli chodzi o formę zatrudnienia, przy określaniu warunków uzyskania kredytu hipotecznego banki zdecydowanie promują umowę o pracę na czas nieokreślony. Przy umowie na czas określony najczęściej promowani są klienci zatrudnieni u dotychczasowego pracodawcy od przynajmniej pół roku, których umowa nie dobiega końca w najbliższych miesiącach. Stosunkowo często bank prosi o dostarczenie oświadczenia pracodawcy potwierdzającego, że planuje on przedłużyć umowę. W trudniejszej sytuacji są osoby osiągające dochód na podstawie innych form zatrudnienia lub w ramach działalności gospodarczej.

Kredyt na mieszkanie a wkład własny

Jednym z kluczowych warunków uzyskania kredytu na nowe mieszkanie w Warszawie lub innej miejscowości jest wysokość wkładu własnego. Większość banków pozytywnie ocenia zdolność kredytową klientów, którzy są w stanie zapewnić przynajmniej 20% wkładu własnego. Przy 10% otrzymanie kredytu również jest możliwe, ale często wymaga dodatkowego ubezpieczenia. Oczywiście im wkład własny jest wyższy, tym warunki kredytu stają się bardziej korzystne.

Kredyt na mieszkanie w małżeństwie i nieformalnym związku

Oprócz osób żyjących samotnie, o kredyt hipoteczny mogą oczywiście starać się również małżeństwa i pary planujący zakup nowego mieszkania we Wrocławiu lub w innym mieście. W takim przypadku szanse na uzyskanie zdolności kredytowej są wyższe. W przypadku par niebędących małżeństwami udziały w mieszkaniu, a co za tym idzie spłacanym kredycie nie muszą być równe. Małżeństwa nieposiadające wspólnoty majątkowej mogą spłacać swoją część kredytu osobno.

Zdolność kredytowa i sposoby na jej zwiększenie

Obecne czasy nie są najlepsze dla potencjalnych kredytobiorców. Dlatego warto dołożyć wszelkich starań, aby warunki uzyskania kredytu hipotecznego stały się łatwiejsze do spełnienia. Przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny warto uregulować wszystkie zobowiązania w postaci kredytów i pożyczek, a nawet zlikwidować niepotrzebne karty kredytowe. Jeśli istnieje obawa, że zdolności kredytowej nie uda się uzyskać ze względu na niski dochód, warto poszukać dodatkowego źródła zarobków. W grę wchodzi także wydłużenie okresu kredytowania, chociaż lepszym pomysłem jest znalezienie środków na wyższy wkład własny. Dodatkowo większość banków promuje raty o równej wysokości, zamiast malejących.

Warto jednak pamiętać, że konkurencja na rynku jest duża i w grę wchodzi nawet kilkadziesiąt banków, z których każdy ocenia zdolność kredytową na nieco innych zasadach. Dlatego w Ronson oferujemy naszym potencjalnym klientom bezpłatne wsparcie niezależnych ekspertów finansowych w każdym mieście, gdzie prowadzimy inwestycje. To spora oszczędność czasu, a przede wszystkim ograniczenie ryzyka, bo zdolność kredytowa potencjalnego klienta spada w przypadku częstych zapytań o kredyty na mieszkanie w kolejnych bankach.