Jakie czynniki wpływają na ceny nowych mieszkań w Polsce?

Chociaż ceny nowych mieszkań w Polsce w ostatnich miesiącach uległy stabilizacji, wiele wskazuje na to, że to jedynie chwilowa anomalia. Nadszedł dobry moment, by zaplanować zakup nieruchomości. Jakie czynniki najmocniej wpływają na ceny nowych mieszkań w Polsce?

Wysokość stopy referencyjnej NBP a ceny nowych mieszkań

Według portalu SonarHome ceny nowych mieszkań w Szczecinie w maju 2023 roku  wynosiły średnio 7320 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 0,3% względem kwietnia. Znaczących wahań nie zaobserwowano od marca roku 2022, gdy ceny nowych mieszkań w całej Polsce zaczęły się stabilizować. Wcześniej mieliśmy do czynienia z dynamicznym wzrostem w niemal każdym kolejnym miesiącu, do którego prawdopodobnie niebawem powrócimy.

Wpływ na taki stan rzeczy ma jeden z głównych czynników kształtujących ceny nowych mieszkań, a więc wysokość referencyjnej stopy procentowej, od której z kolei zależy wartość współczynnika WIBOR decydującego o oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Aktualnie jej wysokość wynosi 6,75% w skali rocznej, co oznacza stosunkowo wysoką wartość w porównaniu do ubiegłych lat.

Wysokie oprocentowanie kredytów przekłada się na utrudniony dostęp do kapitału, co naturalnie powoduje niższy popyt panujący na rynku. Gdy wysokość stopy referencyjnej spadnie, popyt na mieszkania wzrośnie, co doprowadzi do wzrostu cen lokali.

Poziom wynagrodzeń

Na podobnej zasadzie ceny nowych mieszkań kształtuje poziom wynagrodzeń. Zależność jest prosta: wyższe wynagrodzenia podnoszą możliwości nabywcze potencjalnych kupujących, a jednocześnie ułatwiają dostęp do uzyskania kredytu hipotecznego. Zatem wyższe wynagrodzenia oznaczają większy popyt, który winduje w górę ceny nowych mieszkań w naszym kraju.

Sektor bankowy i programy mieszkaniowe

O tym jak kształtują się ceny nowych mieszkań decyduje również sektor bankowy. Po raz kolejny warto odwołać się do dostępności kredytów. Bardziej liberalne zasady dotyczące ich udzielania zwiększają popyt, a więc w konsekwencji również ceny.

Banki nie działają jednak w próżni. Wpływ na dostępność kredytowania mają także rozwiązania prawne. W lipcu 2023 roku rozpocznie się rządowy program „Pierwsze Mieszkanie”. Projekt będzie skierowany do osób, które nie ukończyły 45. roku życia i nie są właścicielami nieruchomości.

Potencjalni nabywcy mogą liczyć na rządowe dofinansowania do kredytów w wysokości maksymalnie 500 000 zł, a także 600 000 zł w przypadku rodzin z przynajmniej jednym dzieckiem. Przez 10 lat obowiązywać będzie stałe oprocentowanie wynoszące zaledwie 2%. Według projektu marża takiego kredytu nie może przekraczać marży w innych kredytach hipotecznych oferowanych przez ten sam bank. Druga część programu zakłada możliwość oszczędzania na koncie mieszkaniowym przy minimalnych wpłatach miesięcznych 500 zł na wkład własny i uzyskania premii oszczędnościowej od państwa.

Jeśli program Pierwsze Mieszkanie będzie cieszył się powodzeniem wśród Polaków, znacząco wzrośnie popyt na nieruchomości, zatem ceny nowych mieszkań mogą z tego powodu poszybować w górę.

Ceny gruntów pod inwestycje mieszkaniowe

Kolejnym czynnikiem istotnie wpływającym na ceny nowych mieszkań, szczególnie w dużych miastach, są koszty zakupu gruntów pod inwestycję. Deweloperzy od kilku lat napotykają w tym zakresie na duże trudności. Ceny ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach potrafią rosnąć nawet o kilkadziesiąt procent rocznie, co naturalnie zwiększa koszty prowadzenia inwestycji mieszkaniowych, a ostatecznie obciąża portfele kupujących.

Brak atrakcyjnych gruntów oddziałuje na rynek podwójnie, ponieważ nie tylko podwyższa ceny zakupu działek, ale również wydłuża czas ich poszukiwania. To zaś hamuje planowanie kolejnych inwestycji, a w efekcie zmniejsza się podaż lokali dostępnych na rynku. Niższa podaż konsekwentnie powoduje wzrost cen.

Koszty materiałów budowlanych

Czynnikiem hamującym inwestycje bywają trudności z dostępem do materiałów budowlanych. Ponadto wahania ich cen w dłuższej perspektywie czasowej odbijają się na cenach nowych mieszkań w Polsce.

Fluktuacje cen materiałów budowlanych były szczególnie widoczne w roku 2022, gdy na skutek wojny na Ukrainie doszło do przerwania łańcuchów dostaw i niedoborów panujących na rynku, a więc wzrostu cen. Sytuacja ustabilizowała się w drugiej połowie roku.

Przepisy budowlane

Niebagatelny wpływ na ceny nowych mieszkań mają również panujące przepisy budowlane. W ramach transformacji energetycznej i troski o środowisko deweloperzy są zmuszeni do wypełniania coraz bardziej restrykcyjnych norm dotyczących efektywności energetycznej budynków. Oznacza to konieczność zastosowania nowoczesnych technologii i droższych materiałów, co pociąga za sobą skutek w postaci wyższych cen nowych mieszkań. Z drugiej strony kupujący nie powinni na to narzekać, bo lepsze ocieplenie budynku przekłada się na niższe koszty eksploatacji w przyszłości.

Ceny nowych mieszkań w Polsce są kształtowane przez wiele niezależnych lub częściowo zależnych od siebie czynników jednocześnie, dlatego ich przewidywanie w długofalowej perspektywie jest mocno utrudnione.