Jak działa mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Deweloperzy finansują prowadzone przez siebie inwestycje mieszkaniowe w rozmaity sposób. Niekiedy robią to przy pomocy własnych środków, w innych przypadkach decydują się na finansowanie z banku, a w jeszcze innych inwestycja jest przynajmniej częściowo prowadzona za pieniądze przyszłych właścicieli mieszkań. Kupując mieszkanie, które jeszcze nie zostało wybudowane, warto znać swoje prawa, aby w razie uchybień odzyskać pieniądze wpłacone deweloperowi.

W tej kwestii konsumentów chroni polskie prawo, a jednym z ważniejszych, funkcjonującym już od ponad dekady, rozwiązaniem jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Większość deweloperów ma obowiązek jego założenia, a pieniądze zgromadzone na rachunku mają za zadanie chronić interesy przyszłych właścicieli mieszkań na wypadek bankructwa dewelopera lub innych problemów. Co to jest rachunek powierniczy i w jaki sposób działa? Kiedy mieszkaniowy rachunek powierniczy jest obowiązkowy? Jakie rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych możemy wyróżnić? Wyjaśniamy!

Co to jest rachunek powierniczy?

Inwestorzy, których czeka zakup pierwszego mieszkania, zastanawiają się, co to jest rachunek powierniczy. Rozwiązanie to zostało wprowadzone w Polsce w 2011 roku wraz z przegłosowaną wówczas ustawą deweloperską. Z założenia jest to specyficzny rachunek bankowy, który ma zapewnić wyższy poziom bezpieczeństwa osobom kupującym mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy do rozliczeń pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem.

Wielu kupujących, szukając atrakcyjnej oferty, decyduje się na mieszkania w nieruchomości, która dopiero ma powstać lub jest w trakcie budowy. W niektórych przypadkach deweloper finansuje inwestycję przy pomocy środków otrzymywanych przez późniejszych nabywców mieszkań. Pieniądze są wówczas wypłacane w transzach i trafiają właśnie na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Za ich wpłacenie odpowiedzialny jest nabywca albo bank, który udzielił kupującemu kredytu hipotecznego.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy ogranicza ryzyko ponoszone przez kupującego. To gwarancja, że środki zgromadzone na rachunku zostaną wykorzystane zgodnie z ich przeznaczeniem. Pieniądze zgromadzone na rachunku podlegają kontroli banku, który go prowadzi. Ponadto mieszkaniowy rachunek powierniczy jest zabezpieczeniem środków klientów na wypadek postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego względem dewelopera.

Jakie rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych wyróżniamy?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy może być prowadzony na dwa sposoby – jako rachunek otwarty lub rachunek zamknięty. Na czym polega różnica?

• Rachunek powierniczy otwarty – W tym przypadku deweloper może korzystać ze środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym już w trakcie realizacji inwestycji. Nie oznacza to jednak, że wypłata następuje w dowolnym momencie. Środki mogą być wypłacane wyłącznie w transzach i dopiero po zakończeniu określonego etapu prac, zgodnie z przyjętym harmonogramem budowy. Niekiedy zdarza się, że mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty posiada dodatkowe gwarancje ze strony banku lub ubezpieczyciela. W obu przypadkach klient może liczyć na natychmiastowe odzyskanie zgromadzonych na rachunku środków. Jednak zdecydowanie częściej takie gwarancje nie funkcjonują.
• Rachunek powierniczy zamknięty – to mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego deweloper może uwolnić środki dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Aby tak się stało niezbędne jest dostarczenie do banku odpisu aktu notarialnego, który zaświadcza przeniesienie własności na kupującego mieszkanie. Takie rozwiązanie jest dla inwestujących najbezpieczniejsze, ale w praktyce nie wszyscy deweloperzy mogą sobie na nie pozwolić ze względu na brak płynności finansowej.

Kiedy deweloper może ubiegać się o wypłatę środków z rachunku powierniczego? Decyduje o tym bank, który jest zobowiązany do sprawowania kontroli nad ukończeniem etapów prac i ich zgodnością z harmonogramem. Ze strony banku zajmują się tym inspektorzy posiadający niezbędne uprawnienia budowlane.

Kto zakłada mieszkaniowy rachunek powierniczy i ponosi jego koszty?

Obowiązek założenia i prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego spoczywa na deweloperze, który podpisuje specjalną umowę z bankiem. Prowadzenie takiego rachunku może kosztować nawet kilkaset złotych miesięcznie, jednak nie jest to duży koszt, biorąc pod uwagę wartość całej inwestycji. Potencjalni nabywcy mieszkań nie muszą martwić się dodatkowymi kosztami. Wpłacając środki na ten rachunek, płacą za zwykły przelew bankowy zgodnie z cennikiem banku.

Czy mieszkaniowy rachunek powierniczy jest obowiązkowy?

Obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dotyczy wszystkich inwestycji, które rozpoczęły się po 29 kwietnia 2012 roku, a konkretnie wtedy ruszyła sprzedaż budowanych tam mieszkań. Dziś coraz trudniej znaleźć na rynku inwestycje, który rozpoczęły się wcześniej, chociaż zdarza się, że nowe mieszkania w Warszawie i innych miastach powstają na bardzo dużych osiedlach, których budowa rzeczywiście ma charakter wieloetapowy i miała początek więcej niż dekadę temu.