Jak dokonać zmiany lokalu użytkowego na mieszkanie? Procedury, możliwości i korzyści

Zastanawiając się, jak zmienić charakter lokalu użytkowego tak, aby mógł pełnić on rolę mieszkania, warto zwrócić uwagę na kilka wytycznych związanych z taką modernizacją. Kwestie dotyczące charakteru określonej nieruchomości regulowane są przez kwestie prawne, jednak w niektórych przypadkach zmiana sposobu użytkowania lokalu może okazać się korzystna dla jego właścicieli. Na jakie kwestie warto zwrócić uwagę i jakie kroki podjęć, aby zmienić lokal użytkowy na lokal mieszkalny? Oto kilka kluczowych informacji, które warto poznać!

Lokal mieszkalny a użytkowy – co je różni?

To, jaki charakter ma dana nieruchomość, określają przepisy prawne odnoszące się do sposobu jej użytkowania. Jeśli chodzi o lokal mieszkalny – wedle definicji jest to pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych do prowadzenia gospodarstwa domowego. Powierzchnia lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż 25 m². Z kolei lokal użytkowy z założenia przeznaczony został do prowadzenia na jego terenie działalności gospodarczej, np. handlowo-usługowej. Jednocześnie nie może być to pomieszczenie, które pełni rolę mieszkania lub:

• pomieszczenia gospodarczego, a więc takiego, które zlokalizowane jest poza terenem mieszkania lub lokalu użytkowego i przeznaczone zostało np. do składowania materiałów opałowych, przechowywania przedmiotów czy produktów spożywczych. Oznacza to, że piwnica czy komórka lokatorska nie mogą pełnić roli lokalu użytkowego;
• pomieszczenia technicznego – a więc takiego, w którym znajdują się sprzęty i urządzenia mające na celu utrzymanie stanu technicznego nieruchomości i zapewnienie jej prawidłowego funkcjonowania. W odniesieniu do tej definicji takie pomieszczenia jak np. kotłownia spółdzielni mieszkaniowej także nie mogą służyć jako lokal użytkowy.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu – procedury i możliwości

Dla wielu osób, które są w posiadaniu lokalu użytkowego, jednak nie wykorzystują go zgodnie z tym przeznaczeniem, opcja zmiany charakteru nieruchomości może wydać się atrakcyjna. Jakie kroki warto podjąć, aby lokal mieszkalny mógł zaistnieć tam, gdzie do tej pory nieruchomość miała status przestrzeni użytkowej? Określa je art. 71. o zmianie sposobu użytkowania w ustawie o Prawie budowlanym:

• zmiana sposobu użytkowania lokalu powinna zostać uzasadniona przez właściciela nieruchomości, która do tej pory pełniła rolę użytkową;
• właściciel powinien wykazać, że pomieszczenie (lub zespół pomieszczeń) spełnia warunki, jakie powinien wykazywać lokal mieszkalny (odpowiedni metraż, wysokość, rozkład pomieszczeń itp.);
• w przypadku, gdy właściciel przewiduje konieczność przeprowadzenia dodatkowych prac budowlanych w związku ze zmianą typu lokalu, powinien uzyskać na nie pozwolenie.

Od czego zatem zacząć? Po przygotowaniu wszystkich dokumentów i upewnieniu się, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby zmienić użytkowy lokal w mieszkalny, należy złożyć stosowny wniosek w urzędzie miasta lub w starostwie powiatowym, dołączając do wniosku całą dokumentację niezbędną do jego rozpatrzenia. Czas na uzyskanie decyzji to zazwyczaj 30 dni, jednak warto liczyć się z tym, że niektóre dokumenty mogą wymagać uzupełnienia.

O czym jeszcze warto pamiętać, zmieniając typ lokalu na lokal mieszkalny?  

W myśl przepisów, od czasu zyskania pozytywnej decyzji władz, właściciel ma dwa lata, aby sfinalizować proces przekształcenia nieruchomości. Jeśli go nie ukończy w podanym terminie, konieczne będzie ponowne złożenie wniosku o zmianę sposobu użytkowania lokalu. Co w przypadku decyzji odmownej? Właściciel może podjąć próbę odwołania się i złożyć stosowne dokumenty w tym celu – ma na to 14 dni od otrzymania odmowy. Dobrze będzie uzbroić się w cierpliwość – w zależności od przypadku i dostępności wymaganych dokumentów, sam proces zmiany typu lokalu może okazać się dość czasochłonny.

Choć samo złożenie wniosku nie jest obciążone kosztami, warto mieć na uwadze fakt, że uzyskanie niektórych dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia całego procesu może być odpłatne (koszty ich wydania nie przekraczają jednak zazwyczaj kilkunastu złotych). Nie powinno się także rozpoczynać żadnych prac zanim wydana nie zostanie oficjalna decyzja potwierdzająca, że nieruchomość może być przekształcona na lokal mieszkalny. W przeciwnym razie wszelkie prace budowlane mogą zostać potraktowane jako samowola budowlana.

Lokal mieszkalny stworzony z lokalu użytkowego – czy to się opłaca?

Choć zmiana lokalu użytkowego na mieszkalny wiąże się z pewnymi formalnościami, w niektórych przypadkach stanowi opłacalny krok. Posiadając w dużym mieście własną nieruchomość, którą można przekształcić, właściciel zyskuje alternatywę korzystniejszą dla portfela niż zakup nowego mieszkania w Poznaniu, Warszawie czy Gdańsku. Na uwagę zasługuje fakt, że podatek od nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest niższy niż odprowadzany od tych o charakterze użytkowym. Ostatecznie, lokal użytkowy, który pomyślnie przeszedł modernizację i będzie pełnił rolę lokalu mieszkalnego, może zostać przystosowany do potrzeb przyszłych mieszkańców i zostać wynajęty, stając się dodatkowym źródłem dochodu.