Czy koszty eksploatacji wliczają się w czynsz najmu?

W Ronson doskonale wiemy, że część sprzedawanych przez nas lokali to inwestycje naszych klientów. Przyszli wynajmujący często decydując się na taką inwestycję po raz pierwszy, a następnie proponując lokal najemcom nie do końca orientują się w sposobach rozliczania opłat. Dziś poruszymy kwestię czynszu za mieszkanie oraz kosztów eksploatacji mieszkania. W jaki sposób można rozliczać się z najemcami?

Czynsz za mieszkanie

Właściciel nowego mieszkania w Poznaniu lub nowego mieszkania w Szczecinie, który traktuje lokal jako inwestycję, z pewnością liczy na to, że wartość nieruchomości w przyszłości będzie wzrastała, co ostatnio stanowi popularną metodę ochrony oszczędności przed inflacją. Jednak nieruchomość powinna przez cały czas na siebie zarabiać, a więc wynajmujący naturalnie dąży do podpisania jak najkorzystniejszej umowy z potencjalnym najemcą. W tym kontekście najbardziej istotny jest czynsz za mieszkanie, najczęściej zwany czynszem najmu. To właśnie on stanowi stały comiesięczny dochód, jaki wynajmujący będzie czerpał ze swojej nieruchomości po podpisaniu umowy z najemcą.

Koszty eksploatacji mieszkania – opłaty eksploatacyjne

Jednak czynsz za mieszkanie, a konkretnie czynsz najmu, nie powinien oczywiście stanowić pełnej kwoty zawartej w umowie, do której regulacji zobowiązuje się co miesiąc najemca. W umowie podpisanej pomiędzy obiema stronami powinny dodatkowo pojawić się koszty eksploatacji mieszkania. Zaliczają się do nich wszystkie koszty, które nie są czynszem najmu, czyli zyskiem wynajmującego, a wiążą się natomiast z użytkowaniem lokalu.

Jednym z kosztów eksploatacyjnych mieszkania jest czynsz administracyjny. Obejmuje on przede wszystkim koszty eksploatacji mieszkania niezależne od jego właściciela i użytkownika uiszczane na rzecz administracji zarządzającej obiektem, na przykład wspólnoty mieszkaniowej. Czynsz administracyjny dotyczy zgodnie ze swoją nazwą kosztów administracji nieruchomością związanych między innymi z remontem, utrzymaniem porządku, ochroną lub ubezpieczeniem nieruchomości. Niekiedy w skład czynszu administracyjnego wchodzą również niektóre koszty eksploatacji mieszkania w postaci mediów, na przykład ogrzewania, chociaż mają wówczas postać zaliczek.

Oprócz czynszu administracyjnego koszty eksploatacji mieszkania tworzą również opłaty za media, najczęściej takie jak:

• ogrzewanie, 
• woda i kanalizacja,
• energia elektryczna,
• gaz.

Do kosztów eksploatacji mieszkania mogą zaliczać się także opłaty za telefon, internet czy telewizję, chociaż obecnie jest to raczej rzadkie zjawisko, gdyż zazwyczaj nie są one powiązane z nieruchomością, zatem najemcy zainteresowani korzystaniem z tych mediów zapewniają je sobie na własną rękę.

Umowy dotyczące wynajmu mieszkania najczęściej rozdzielają stałe opłaty w postaci czynszu za mieszkanie (czynszu najmu) i czynszu administracyjnego z dodatkowymi opłatami postaci kosztów eksploatacji mieszkania zależnych od użytkownika, czyli mediów. Takie rozwiązanie leży w interesie wynajmującego, który ma co miesiąc gwarancja stałego, oczekiwanego wcześniej zysku.

Koszty eksploatacji mieszkania – najpopularniejsze sposoby rozliczania się z najemcami

Podobnie warto postąpić publikując czytelne ogłoszenie dotyczące wynajmu nieruchomości. Czynsz za mieszkanie, czyli czynsz najmu należy powiększyć o czynsz administracyjny i przedstawić jako stałą, comiesięczną opłatę. Dodatkowo warto umieścić w ogłoszeniu szacowany koszt podłączonych do lokalu mediów, aby potencjalny najemca poznał również ewentualne koszty eksploatacji mieszkania. Do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia, w jaki sposób rozliczać opłaty z najemcą. Obecnie najpopularniejsze są trzy modele rozliczeń.

Najemca pokrywa koszty eksploatacji mieszkania samodzielnie

W tym modelu regulowanie wszystkich kosztów eksploatacji mieszkania poza czynszem administracyjnym leży po stronie najemcy. Teoretycznie oznacza to ogromną wygodę dla wynajmującego, który nie musi interesować się kosztami i nie traci czasu na dokonywanie opłat. Wystarczy, że rachunki za używane media przychodzą na adres lokalu lub najemca ma do nich wgląd w formie elektronicznej. W praktyce jest to dla wynajmującego, czyli właściciela lokalu, rozwiązanie dość ryzykowne, ponieważ nie chroni wynajmującego przed nieuczciwymi najemcami. Jeśli opłaty nie są dokonywane regularnie, to w praktyce dłużnikiem staje się właściciel lokalu, rosną odsetki z tytułu nieuregulowanych terminowo opłat, a wyegzekwowanie długu może okazać się kłopotliwe, zwłaszcza po opuszczeniu lokalu przez najemcę. To najczarniejszy scenariusz, ale nawet w przypadku terminowych najemców, właściciel lokalu i tak powinien we własnym interesie monitorować opłaty.

Koszty eksploatacji mieszkania reguluje wynajmujący

Ten wariant jest bardziej popularny. Wynajmujący pokrywa koszty eksploatacji mieszkania, ale jeśli chodzi o opłaty zależne od zużycia, które stoją po stronie najemcy, rachunki są natychmiast przekazywane, a poniesione koszty terminowo zwracane na rachunek wynajmującego. Oczywiście taki model również nie do końca chroni interesy właściciela, ale pozwala łatwiej weryfikować uczciwe postępowanie najemcy.

Wynajmujący pobiera zaliczki na poczet opłat

Pobieranie zaliczek związanych z kosztami eksploatacji mieszkania to najbezpieczniejszy model z punktu widzenia wynajmującego. Wystarczy zawrzeć taką konieczność w umowie, prawidłowo oszacować średnie koszty eksploatacji mieszkania i doliczyć je do czynszu za mieszkanie. Po otrzymaniu rachunków i ich uregulowaniu wynajmujący dokładnie rozlicza się z najemcą uwzględniając różnice pomiędzy zaliczkami, a realnym zużyciem.

Przygotowując umowę dotyczącą wynajmu nowego mieszkania w Warszawie bądź nowego mieszkania we Wrocławiu warto pamiętać, że czynsz za mieszkanie nie obejmuje kosztów eksploatacyjnych i niezależnie od modelu rozliczenia muszą one figurować w umowie jako koszt ponoszony przez najemcę!