Co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego?

Dla większości Polaków jedyną możliwością sfinansowania zakupu nieruchomości jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Aby móc się o niego ubiegać, należy wykazać się odpowiednio wysokimi dochodami, stabilnym zatrudnieniem, pozytywną historią w Biurze Informacji Kredytowej, a poza tym banki biorą pod uwagę również wysokość wkładu własnego, wiek klienta i niektóre czynniki demograficzne. Osobną kwestię stanowi wysokość raty kredytu, która jest oczywiście zależna od okresu kredytowania, ale także naliczanych przez bank odsetek. Bezpośrednio wpływa na nią wysokość oprocentowania kredytu.

Klienci zaciągający kredyt mają do wyboru raty o stałej wysokości lub raty malejące. W obu przypadkach na ich wysokość, poza kapitałem, wpływają także dodatkowe czynniki. Jakie? Jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego? W jaki sposób znaleźć najbardziej korzystną ofertę umożliwiającą kupno nowego mieszkania? Wyjaśniamy!

Jakie czynniki wpływają na wysokość raty kredytu?

Pierwszym i najbardziej oczywistym czynnikiem wpływającym na wysokość raty kredytu jest kapitał. Niezależnie od tego, czy chodzi o raty stałe czy malejące, zawsze znajduje się w nich część kapitałowa. W przypadku rat stałych jej udział w wysokości spłacanej kwoty rośnie w każdym kolejnym miesiącu. Jednak bank udzielający klientowi kredytu musi na nim zarobić, dlatego zawsze jest on podwyższony między innymi o wartość oprocentowania.

Drugą częścią kształtującą wysokość raty kredytu jest część odsetkowa, czyli kosztowa. Odsetki zawsze dotyczą kwoty, która pozostała kredytobiorcy do spłaty, a więc z biegiem miesięcy i lat ich udział w wysokości raty kredytu staje się coraz mniejszy na rzecz części kapitałowej. Oczywiście dzieje się tak pod warunkiem, że referencyjna stopa procentowa wyznaczana przez Radę Polityki Pieniężnej pozostaje niezmienna, co na przestrzeni wielu lat jest praktycznie niemożliwe.

Od czego zależy wysokość oprocentowania kredytu?

Wysokość oprocentowania kredytu to jedno z kluczowych kryteriów, ze względu na które kredyt staje się mniej lub bardziej opłacalny. To właśnie od oprocentowania zależy wysokość części odsetkowej. Wysokość oprocentowania jest kosztem ponoszonym przez kredytobiorcę z racji uzyskania od banku finansowania, w tym przypadku na zakup nieruchomości. Im oprocentowanie kredytu jest wyższe, tym wyższe będą oczywiście odsetki. Należy pamiętać, że wysokość oprocentowania jest zawsze obliczana od sumy, która pozostała do spłaty i właśnie z tego względu udział części odsetkowej w racie z biegiem czasu maleje, niezależnie od tego, czy chodzi o raty stałe czy malejące.

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego wynika z dwóch czynników. Pierwszym z nich jest stawka referencyjna WIBOR, czyli referencyjna wysokość oprocentowania na polskim rynku międzybankowym. Wysokość WIBOR stanowi średnią arytmetyczną wielkości oprocentowania w największych bankach w kraju. Na wysokość WIBOR ogromny wpływ ma wysokość referencyjnej stopy procentowej ustalonej przez Radę Polityki Pieniężnej, o czym w ostatnich miesiącach mogli dobitnie przekonać się posiadacze kredytów hipotecznych i nie tylko. Wartość stopy referencyjnej wzrosła w tym czasie znacząco ze względu na walkę z inflacją.

Jednak wysokość oprocentowania kredytu wynika jeszcze z drugiej części składowej, którą jest marża. O ile WIBOR należy uznać za część niezależną, o tyle wysokość marży zależy od polityki danego banku. Zazwyczaj jej wysokość pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania, chociaż zdarzają się umowy skonstruowane inaczej.

Dodatkowo wysokość oprocentowania kredytu , a więc wysokość raty może zależeć również od tego, czy kredytobiorca zdecyduje się na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia NNW. Podjęcie takiej decyzji jest dość powszechną praktyką, ponieważ z punktu widzenia klienta obniża ryzyko kredytowe. Jeśli dojdzie do nieszczęśliwego wypadku uwzględnionego w polisie, kredytobiorca ma szansę uzyskać od ubezpieczyciela pokrycie części, a nawet całości kwoty pozostałej do spłaty. Ponadto banki powszechnie oferują swoim klientom obniżenie marży albo wysokości oprocentowania kredytu, jeżeli klient zdecyduje się na wykupienie ubezpieczenia NNW albo innego produktu finansowego. Czy jest to opłacalne? Za każdym razem warto dobrze przeanalizować ofertę i dokonać kalkulacji, bo sama polisa stanowi dodatkowe obciążenie finansowe.

Jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego?

Kredytobiorcy, którzy zastanawiają się, jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego, mają zdecydowanie łatwiejsze zadanie, jeżeli zdecydują się na raty o stałej wysokości. Wystarczy prosta symulacja wykonana w banku, bo rata nie będzie zmieniała się w czasie, a jedyna różnica polegać będzie na tym, że rósł będzie udział części kapitałowej.

W przypadku rat malejących sprawa jest bardziej skomplikowana. Wysokość wpłaconego kapitału pozostanie niezmienna w czasie. Natomiast aby obliczyć część odsetkową w danym miesiącu, należy zastosować wzór:

O = K * r * n/Y

Jak go interpretować? Oto objaśnienie symboli:

• K – kapitał pozostały do spłaty
• r – oprocentowanie kredytu w skali roku
• n – liczba dni miesiąca
• Y – liczba dni w danym roku

Należy jednak pamiętać, że wysokość raty jest uzależniona od referencyjnej stopy procentowej, co oznacza w praktyce, że nawet w przypadku rat o stałej wysokości ich wysokość może rosnąć.

Jak znaleźć najkorzystniejszy kredyt na rynku?

Zanim, planując zakup nowego mieszkania w Szczecinie, zastanowisz się, jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego, przeanalizuj dostępne oferty. W Ronson zapewniamy profesjonalne i bezpłatne doradztwo naszym klientom. Z konsultantem można umówić się telefonicznie, online albo spotkać na żywo w wybranym miejscu. Zależy nam na tym, aby nasi klienci uzyskali najbardziej atrakcyjne finansowanie!