Cesja umowy deweloperskiej – na czym polega?

Umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży, co oznacza, że klient będący stroną umowy ma prawo pod pewnymi warunkami do dokonania cesji umowy deweloperskiej na inną osobę. Na czym dokładnie polega cesja umowy deweloperskiej? O czym warto pamiętać przygotowując taką umowę? W jaki sposób cesja umowy deweloperskiej jest opodatkowana? Czym różni się od cesji umowy rezerwacyjnej i kiedy jest wykorzystywana? Dziś odpowiadamy na najważniejsze pytania dotyczące cesji umowy deweloperskiej!

Na czym polega cesja umowy deweloperskiej?

Warto pamiętać, że umowa deweloperska nie jest aktem własności mieszkania, a jedynie prawem do jego otrzymania, które traktowane jest jak wierzytelność. Dlatego cesja umowy deweloperskiej, jak każda cesja jest umową cywilnoprawną zawieraną między wierzycielem, czyli cedentem a cesjonariuszem, który nabywa wierzytelność – w tym przypadku prawo do nieruchomości. Deweloper jest w tej umowie stroną trzecią, czyli debitorem bądź dłużnikiem. Na mocy tej umowy cesjonariusz zyskuje prawa do żądania od debitora spełnienia świadczenia, które to prawo wcześniej przysługiwało wierzycielowi, a więc cedentowi.

Cesja umowy deweloperskiej sprawia, że w przyszłości właścicielem nowego mieszkania w Poznaniu lub na przykład nowego mieszkania w Szczecinie zostanie cesjonariusz. W tym przypadku wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia kwoty przysługującej za lokal na rzecz dewelopera. Na mocy podpisanej umowy deweloper zobowiązuje się do dostarczenia mieszkania zgodnie z wcześniejszymi zapisami z przeniesieniem prawa własności na cesjonariusza. Cesja umowy deweloperskiej może odbyć się wyłącznie za zgodą dewelopera, dlatego przyszły cedent, który ją podpisuje i zamierza skorzystać z takiego prawa powinien upewnić się, że umowa deweloperska na to pozwala. Nie jest to regułą.

O czym pamiętać przygotowując cesję umowy deweloperskiej?

Z punktu widzenia cesjonariusza jest bardzo istotne, aby przed przeprowadzeniem cesji dokładnie przeanalizować umowę deweloperską. Po pierwsze mogą znajdować się w niej zapisy zakazujące dokonania cesji lub uzależniające możliwość jej przeprowadzenia od zgody dewelopera. W interesie cesjonariusza, który rozważa cesję umowy deweloperskiej, a w przyszłości zakup nowego mieszkania w Warszawie lub innym mieście jest również sprawdzenie umowy pod względem nie tylko praw, ale również obowiązków. Warto zapoznać się z zapisami dotyczącymi między innymi kar umownych, terminu płatności, szczegółów dotyczących oddania inwestycji, jak również przewidzianej w umowie deweloperskiej możliwości zmiany ceny.

Cesja umowy deweloperskiej powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Z punktu widzenia cesjonariusza ułatwia to ewentualne dochodzenie roszczeń w przyszłości, gdyby deweloper nie wywiązał się ze swoich obowiązków. Najlepiej, gdy wcześniejsza umowa pomiędzy cedentem a deweloperem również była podpisana w formie aktu notarialnego. To najlepsze zabezpieczenie dla cesjonariusza.

Z jakim opodatkowaniem wiąże się cesja umowy deweloperskiej?

Jeżeli cesja umowy deweloperskiej ma charakter odpłatny, podatnik, czyli cesjonariusz, uzyskuje w ten sposób przychód z praw majątkowych, który podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Oczywiście dochód musi być wykazany w corocznym zeznaniu podatkowym PIT-36. Co ważne, uzyskany przychód zostaje pomniejszony o koszty uzyskania przychodów. Należą do nich koszty poniesione w związku z notarialnym podpisaniem umowy deweloperskiej, a opcjonalnie również koszt opłacenia agenta nieruchomości, który znalazł nabywcę na tę nieruchomość. Oprócz tego cesja podlega pełnemu opodatkowaniu VAT według stawki 8%.

Czym cesja umowy deweloperskiej różni się od cesji umowy rezerwacyjnej?

Cesja umowy deweloperskiej bywa niekiedy mylona z cesją umowy rezerwacyjnej. Jedyne podobieństwo pomiędzy tymi dwoma umowami cywilnoprawnymi polega na tym, że są one cesjami. Ponadto w obu przypadkach wymagana jest do ich przeprowadzenia zgoda dewelopera, o ile umowa nie zawiera innej klauzuli. Jednak umowa deweloperska i umowa rezerwacyjna to zupełnie inne dokumenty i nie dają one stronom tych samych praw. Umowa rezerwacyjna dotyczy zazwyczaj czasowego wyłączenia danego lokalu z oferty dewelopera i jest wykorzystywana na przykład w sytuacji, gdy potencjalny nabywca nowego mieszkania we Wrocławiu potrzebuje czasu na zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej i znalezienie finansowania dla zakupu lokalu. Co najważniejsze, cesja umowy rezerwacyjnej, w odróżnieniu od cesji umowy deweloperskiej, nie daje cesjonariuszowi pewności, że w przyszłości stanie się on właścicielem danego mieszkania, a więc jest ona aktem o niewielkiej użyteczności, nawet jeśli ma formę notarialną. Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje dewelopera do przekazania lokalu w przyszłości.

Kto korzysta z cesji umowy deweloperskiej?

Cesja umowy deweloperskiej bywa niekiedy wykorzystywana, gdy przyszły właściciel zmienia decyzję odnośnie zakupu lokalu, ale najczęściej jest ona elementem tak zwanego flippingu. Na rynku pierwotnym termin ten odnosi się do wyszukiwania atrakcyjnych ofert wśród propozycji deweloperów i masowego nabywania praw do konkretnych mieszkań, a następnie ich odsprzedawania w formie cesji, kiedy inwestycja zbliża się do ukończenia. Zakup nieruchomości w ten sposób może być korzystny dla nabywcy, a właściwie cesjonariusza, ale zazwyczaj jest obarczony ogromnym ryzykiem dla niedoświadczonego konsumenta.