Ceny mieszkań w 2023. Jakie zmiany nas czekają?

Rosnące od lat ceny mieszkań budzą niepokój potencjalnych nabywców, którzy odkładają decyzję o takiej inwestycji na najbliższą przyszłość. Nic dziwnego – cena mieszkania, zazwyczaj bardzo wysoka w stosunku do dochodów kupującego, zmusza do dokładnego przemyślenia sprawy. W roku 2022 mimo radykalnego wzrostu kosztów wynajmu lokali, ceny mieszkań pierwszy raz od dawna uległy względnej stabilizacji.

Jak prezentują się prognozy cen mieszkań na 2023 rok? Zdania ekspertów są podzielone, jednak dziś postaramy się przedstawić kluczowe czynniki, jakie mogą zdecydować o cenach zakupu w ciągu najbliższego roku.

Ceny mieszkań w ubiegłym roku, czyli względna stabilizacja

Rok 2022 przyniósł pewien nowy trend dotyczący cen na rynku nieruchomości. Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym uległy nieznacznym spadkom, jednak dopiero gdy w analizie uwzględnimy wartości inflacji. W oparciu o dane przygotowane przez serwis Cenatorium i zaprezentowane za pośrednictwem portalu Bankier.pl średnia cena mieszkania spadała w pierwszym oraz trzecim kwartale ubiegłego roku.

Trzeci kwartał przeniósł co prawda wzrosty cen nieruchomości w największych aglomeracjach wynoszące od 3,5 do 14 procent dla lokali o powierzchni poniżej 80 m2, jednak po uwzględnieniu inflacji sięgającej pod koniec roku 17% dane te można uznać za dość pozytywną informację, oznaczającą względną stabilizację. Czy prognozy cen mieszkań na 2023 rok są równie optymistyczne?

Prognozy cen mieszkań w 2023 roku – odmienne opinie ekspertów

Eksperci wykonujący prognozy cen mieszkań nie są zgodni odnośnie tego, jak rynek nieruchomości zachowa się w najbliższych miesiącach. Z jednej strony wysoka podaż mieszkań skłania deweloperów do korekty cen, przynajmniej w formie czasowych promocji skierowanych do potencjalnych nabywców. Wysokie stopy procentowe redukują popyt na mieszkania sprzyjając obniżkom. 

Jednocześnie istnieje duża niepewność dotycząca stabilności cen materiałów budowlanych determinujących ostateczne ceny mieszkań. Ponadto część deweloperów podchodzi ostrożnie do planowania nowych inwestycji, co może zmniejszyć podaż. Spróbujmy zatem przeanalizować najważniejsze czynniki kształtujące ceny mieszkań, które niebawem mogą oddziaływać na ich wzrost lub spadek.

Przyczyny potencjalnego spadku lub stabilizacji cen

Czynniki, które stabilizowały ceny mieszkań w ubiegłym roku potencjalnie mogą utrzymać się również w najbliższych miesiącach, dlatego warto wziąć je pod uwagę w naszej analizie.

Wysokie stopy procentowe

Ubiegły rok był naznaczony zdecydowanymi podwyżkami stóp procentowych, natomiast stopa referencyjna bezpośrednio wpływa na WIBOR, a tym samym wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. Ograniczony dostęp do finansowania prowadzi do wygaszenia popytu na nieruchomości. Rok 2023 jest rokiem wyborczym, w którym trudno spodziewać się radykalnych kroków ze strony Rady Polityki Pieniężnej. Utrzymanie stopy referencyjnej na obecnym poziomie może sprzyjać stabilizacji, a nawet lekkim obniżkom średniej ceny mieszkań.

Wysoka podaż

Sytuacja rynkowa z pewnością nieco zaskoczyła deweloperów prowadzących inwestycje. Obecnie mamy do czynienia z wysoką podażą lokali dostępnych na sprzedaż na rynku pierwotnym. Taki stan rzeczy skłania deweloperów do obniżek. Planując inwestycję można więc zakładać, że proponowana cena mieszkania podlegać będzie negocjacjom, co stanowi kolejny argument przemawiający za stabilizacją cen lub ich spadkiem.

Niższe ceny materiałów budowlanych

Prognozy cen mieszkań muszą uwzględniać koszt materiałów budowlanych, zwłaszcza stali i aluminium. W maju ubiegłego roku, jak wynika z danych Grupy PSB Handel, wzrost cen głównych materiałów budowlanych osiągnął swoje apogeum na poziomie 34% rok do roku.

W ostatnim kwartale sytuacja na światowych rynkach ustabilizowała się i można było zaobserwować drobne spadki cen, które powinny utrzymać się na podobnym poziomie w kolejnych miesiącach.

Przyczyny potencjalnego wzrostu cen

Wydawać by się mogło, że wiele czynników każe stawiać prognozy cen mieszkań jako optymistyczne z punktu widzenia kupujących, jednak w rozpoczętym roku będą one przynajmniej częściowo równoważone.

Ograniczenie podaży

Według analizy portalu Bankier.pl w listopadzie ubiegłego roku polscy deweloperzy rozpoczęli budowę 7367 mieszkań, co oznacza spadek o ponad 40% względem roku poprzedniego. Niepewna sytuacja na rynku hamuje inwestycje, co oznacza, że niebawem podaż lokali ulegnie wygaszeniu, a tym samym ceny mieszkań mogą poszybować w górę.

Przyzwoita kondycja gospodarcza

Prognozy na kolejne lata sugerują, że Polska gospodarka wciąż będzie notować wzrost PKB, a przy tym bezrobocie nie powinno wyraźnie wzrosnąć. Oznacza to utrzymanie popytu na mieszkania, zaś ten czynnik winduje ceny mieszkań na wyższy poziom.

Popyt wśród imigrantów

Wojna na Ukrainie sprowadziła do Polski dużą liczbę uchodźców, co nie odbiło się wyraźnie na cenach mieszkań, za to przyczyniło do wzrostu cen najmu. Przedłużający się konflikt zbrojny prawdopodobnie skłoni część migrantów do osiedlenia się w naszym kraju i pomyślenia o zakupie własnego mieszkania. To kolejny czynnik potencjalnie zwiększający popyt, przez który cena mieszkania idzie w górę.

Prognozy cen mieszkań w większości ekspertów sugerują, że w roku 2023 ceny nieruchomości utrzymają się na dość stabilnym poziomie lub nieznacznie spadną, natomiast wyraźne, znane z lat poprzednich podwyżki czekają nas w kolejnych latach.

Jeśli przewidywania się sprawdzą, rozpoczęty rok stanowi optymalny moment do zakupu nowego mieszkania w Szczecinie lub innym polskim mieście, bo odłożenie tej decyzji na później może potencjalnie wiązać się z dużo wyższym wydatkiem.