Czym jest powierzchnia użytkowa i jak ją obliczyć?

Jeśli szukasz nowego mieszkania, prawdopodobnie jednym z najważniejszych kryteriów, które pomoże Ci w podjęciu decyzji, będzie powierzchnia lokalu. Jej obliczenie wydaje się proste, bo teoretycznie do dokonania pomiaru wystarczy wiedza matematyczna na poziomie szkoły podstawowej. Jak jest w rzeczywistości? Powierzchnia użytkowa to jeden z najważniejszych parametrów opisujących mieszkania i domy. Okazuje się, że w Polsce funkcjonują obok siebie jej zróżnicowane definicje i  wszystkie wynikają z przepisów prawa. Powierzchnia użytkowa Twojego domu lub mieszkania może się okazać nieco inna z perspektywy obliczania wysokości podatku od nieruchomości, podatku od spadków i darowizn, a jeszcze inna wartość zostanie podana przez dewelopera w prospekcie informacyjnym. Jak obliczyć powierzchnię użytkową zależnie od celu pomiaru?

Powierzchnia użytkowa a cel pomiaru, czyli równorzędne definicje

Definicja powierzchni użytkowej, która determinuje metodę obliczeń, jest zależne od kilku aktów prawnych, które równocześnie obowiązują w Polsce. Poszczególne ustawy mają zastosowanie zależnie od celu, dla którego jest obliczana powierzchnia użytkowa. 

Powierzchnia użytkowa nieruchomości – kluczowe akty prawne:

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku – powierzchnia użytkowa służy tu do obliczenia wysokości podatku od nieruchomości opłacanego przez właściciela. 
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn z 1983 roku – powierzchnia użytkowa pozwala oszacować wartość nieruchomości i na tej podstawie wyliczyć wysokość podatku. 
• Ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku – powierzchnia użytkowa wyliczona na jej podstawie jest umieszczona w umowie najmu lokalu. 
• Ustawa prawa budowlane i rozporządzenie Ministra Rozwoju z 2020 roku – na jej podstawie powierzchnię użytkową podają deweloperzy, posługując się odliczeniami zgodnymi z normą PN-ISO9836:1997.

Niezależnie od stosowanej metody, istnieje kilka najważniejszych zasad, na podstawie których zazwyczaj jest obliczana powierzchnia użytkowa:

• W pomiarze uwzględnia się obrys wewnętrzny ścian, a powierzchnia użytkowa nie obejmuje samego tynku, płytek ceramicznych i innych materiałów wykończeniowych.
• Niewielkie przestrzenie, takie jak wnęki grzejnikowe nie są uwzględniane w pomiarze.
• Powierzchnia użytkowa nie obejmuje przestrzeni o wysokości poniżej 1,4 m, na przykład pod skośnym sufitem.
• Przestrzenie o wysokości od 1,4 m do 2,2 m wliczają się do powierzchni użytkowej z jedynie 50% udziałem.

Powyższe akty prawne determinują jednak dodatkowe różnice w sposobie obliczania powierzchni użytkowej i prowadzą do nieścisłości, które wymagają doprecyzowania.

Powierzchnia użytkowa do podatku od nieruchomości 

Zgodnie z obowiązującym prawem powierzchnia użytkowa domu do podatku od nieruchomości jest obliczana na powyższych zasadach po podsumowaniu powierzchni wszystkich kondygnacji. Piwnica, garaż podziemny i poddasze użytkowe są uwzględniane w obliczeniach. Powierzchnia użytkowa nie dotyczy w tym przypadku przestrzeni zajętej przez ścianę, szyb windy oraz klatkę schodową. 

Powierzchnia użytkowa do podatku od spadków i darowizn 

Na bardzo podobnej zasadach określana jest powierzchnia użytkowa służąca do obliczenia podatku od spadków i darowizn. Różnica polega na tym, że w tym przypadku pod uwagę nie bierze się w piwnicy. Jeśli budynek posiada podziemną kondygnację, powierzchnia użytkowa okaże się mniejsza niż będąca podstawą do podatku od nieruchomości. 

Powierzchnia użytkowa mieszkania od dewelopera 

Przeglądasz nowe mieszkania we Wrocławiu i zastanawiasz się, co oznacza podana przez dewelopera powierzchnia użytkowa? Spieszymy z wyjaśnieniem. Wedle obowiązującego prawa pomiaru powierzchni takiej nieruchomości dokonuje specjalista z uprawnieniami budowlanymi, który wykonuje zlecenie dewelopera. Powierzchnia użytkowa jest mierzona z dokładnością do jednego centymetra, a następnie podawana w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. 

Powierzchnia użytkowa mieszkania od dewelopera — najważniejsze zasady obliczeń:

• Powierzchnia użytkowa nie obejmuje przestrzeni zajętej przez ściany i listwy przypodłogowe.
• Schody wewnętrzne, poddasza nieużytkowe, balkony i loggie nie wliczają się do powierzchni użytkowej. 
• Powierzchnia użytkowa obejmuje między innymi ogrody zimowe, antresole oraz wbudowane szafy i garderoby. 
• O tym, czy piwnica znajdująca się w części wspólnej wlicza się do powierzchni użytkowej, decyduje zapis w księdze wieczystej lokalu. 
• W przypadku domów garaż i kotłownia zaliczają się do powierzchni użytkowej.

Powierzchnia użytkowa w umowie najmu 

Jeszcze inna definicja powierzchni użytkowej pojawia się w ustawie o ochronie praw lokatorów. Według tego dokumentu powierzchnia użytkowa dotyczy wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Do powierzchni nie zaliczają się natomiast antresole, szafy i schowki w ścianach, strychy, balkony, tarasy, loggie, piwnice i komórki przeznaczone do przechowywania opału.

Nie tylko powierzchnia użytkowa. Co jeszcze wziąć pod uwagę przy zakupie mieszkania?

Wiedząc, jak obliczana jest powierzchnia użytkowa mieszkania, łatwiej dokonać świadomego wyboru. Przed podjęciem decyzji zwróć jednak uwagę także na inne kluczowe czynniki. Kameralne budownictwo, wszechobecna zieleń, bezpieczeństwo i sprawny dojazd do centrum, a także przemyślany rozkład pomieszczeń znane z wrocławskiej inwestycji Viva Jagodno są równie istotne jak dostępna powierzchnia.