Jakie wyzwania czekają na rynek pierwotny w najbliższych latach?

W ostatnim roku byliśmy świadkami znaczących zmian na mieszkaniowym rynku w Polsce, które objęły przede wszystkim rynek pierwotny. Od dawna niespotykana stabilizacja cen związana z niskim popytem i trudnościami w uzyskaniu finansowania towarzyszyła wzrostowi cen najmu. Co czeka rynek pierwotny w średnioterminowej perspektywie czasowej? Przed jakimi wyzwaniami stoją aktualnie deweloperzy?

Rynek pierwotny a rządowe wsparcie na zakup mieszkania

Ogromnym wyzwaniem, z jakim aktualnie zmaga się rynek pierwotny jest ograniczony dostęp do finansowania zakupu mieszkań poprzez kredyty hipoteczne. Główny winowajca to inflacja obniżająca popyt. Już niebawem rynek pierwotny może doświadczyć bardzo istotnych zmian. W połowie roku wystartuje rządowy program „Pierwsze Mieszkanie” kierowany do osób przed 45. rokiem życia, które zyskają dostęp do preferencyjnych kredytów na poziomie 2%, pozwalających sfinansować zakup pierwszej nieruchomości. 

Jednocześnie banki rozważają wprowadzenie do swojej oferty kredytów oprocentowanych znacznie korzystniej niż wedle obecnie używanego wskaźnika WIBOR. Jeśli w kolejnych miesiącach inflacja ulegnie zahamowaniu, a w konsekwencji dojdzie do obniżki referencyjnej stopy procentowej, na rynku pojawi się łatwiejszy dostęp do kapitału, a branża deweloperska, a więc rynek pierwotny odetchnie.

Ekologiczna rewolucja

Kolejnym średnioterminowym wyzwaniem, jakie czeka rynek pierwotny jest konieczność dostosowania się do Europejskiego Zielonego Ładu oraz nacisk na proekologiczne rozwiązania ze strony kupujących. Wystarczy wspomnieć o konieczności ograniczenia emisji gazów cieplarnianych do roku 2030 o 55% w porównaniu z rokiem 1990.

Deweloperzy mają w tych procesach do odegrania sporą rolę, stawiając na jak najwyższą efektywność energetyczną budynków oraz zieloną energię. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że od roku 2035 w Unii Europejskiej zakazane będzie rejestrowanie aut spalinowych. Rynek pierwotny powinien do tego czasu obfitować w budynki przystosowane do ładowania pojazdów elektrycznych. Ekologiczną rewolucję można rozpatrywać jako szansę, bo efektywne energetycznie mieszkania na ekologicznych osiedlach staną się niezwykle konkurencyjne wobec lokali z rynku wtórnego.

Budownictwo modułowe

Obecnie budownictwo modułowe nie cieszy się w Polsce dużym powodzeniem, zwłaszcza w segmencie mieszkań. Rosnące ceny materiałów budowlanych i utrudniona dostępność zdaniem wielu ekspertów wkrótce zmienią ten trend.

Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że budynki modułowe lepiej od tradycyjnego budownictwa wpisują się w założenia gospodarki obiegu zamkniętego. Przy produkcji modułów wykorzystuje się mniej energii i generuje mniej odpadów budowlanych. Ponadto technologia modułowa pozwala na szybszą realizację inwestycji.

Dostępność działek budowlanych

Od kilku lat rynek pierwotny nie rozwija się tak, jak chcieliby tego deweloperzy ze względu na ograniczoną liczbę terenów pod inwestycje mieszkaniowe. Aby trend uległ zmianie, potrzebne są nowe rozwiązania zarówno na poziomie krajowym, jak i lokalnym.

Według raportu „Fundamenty przyszłości, średnioterminowe perspektywy zmian na rynku nieruchomości w polskich miastach” jeszcze w 2021 roku ceny ziemi w budownictwie wielorodzinnym w bardzo dobrych lokalizacjach wzrosły aż o 42% w porównaniu do poprzedniego roku. Koszty zakupu gruntów, podobnie jak czas niezbędny na znalezienie odpowiedniej lokalizacji stanowią jeden z największych hamulców dla rynku pierwotnego. Jak rozwiązać ten problem niepokojący zarówno deweloperów, jak i potencjalnych nabywców mieszkań, którym zależy na życiu w dogodnej lokalizacji?

Inwestycje brownfield

Być może wkrótce jeszcze większą część rynku mieszkaniowego stanowić będą inwestycje typu brownfield. W odróżnieniu od inwestycji typu greenfield powstających na nowych działkach, inwestycje brownfield polegają na restrukturyzacji istniejącej zabudowy. Zazwyczaj chodzi o tereny poprzemysłowe, bardzo często takie, które przez lata ulegały degradacji.

Inwestycje typu brownfield legitymują się nierzadko stosunkowo atrakcyjnym położeniem. Ważną zaletą ponownego wykorzystania tych terenów poprzez nadanie im nowych funkcji są ograniczone nakłady inwestycyjne, a także znacznie mniejszy wpływ na środowisko naturalne. Ponadto spora grupa potencjalnych nabywców jest zainteresowana architekturą postindustrialną i chętnie wybierze stylowy loft zamiast tradycyjnego mieszkania.

Miasta 15-minutowe

Drugim potencjalnym rozwiązaniem problemu niedostępności działek budowlanych może okazać się koncepcja miast 15-minutowych. O ile niebawem nowe mieszkania we Wrocławiu ulokowane blisko centrum staną się prawdopodobnie luksusem, o tyle przy odpowiednim projektowaniu przestrzeni komfortowe warunki da się odnaleźć na przedmieściach.

Miasta 15-minutowe są zlokalizowane w taki sposób, aby ich mieszkańcy w ciągu zaledwie kwadransa mogli pieszo lub rowerem dotrzeć do pracy, na zakupy i do terenów rekreacyjnych. Rozwojowi tej koncepcji z pewnością sprzyjają zmiany na rynku pracy. W coraz większej liczbie przedsiębiorstw praca hybrydowa lub model home office stają się standardem, więc codzienna podróż w korkach do centrum dla wielu przestaje być konieczna.

Rynek pierwotny czekają w najbliższych latach poważne zmiany, ale wiele wskazuje na to, że kupujący lokale będą mogli liczyć na naprawdę komfortowe warunki życia.