Mieszkanie na wynajem jako inwestycja. Co musisz wiedzieć?

Mieszkanie na wynajem jako inwestycja. Co musisz wiedzieć?

Polacy pokochali inwestowanie w nieruchomości. Z danych zaprezentowanych przez Izbę Zarządzających Funduszami i Aktywami, w 2016 r. 51 proc. inwestujących Polaków wybrało właśnie nieruchomości, by ulokować swój kapitał.

Alternatywa dla lokat

Średnia rentowność najmu w Polsce wynosi obecnie około 5,3%, a średnie oprocentowanie lokat wynosi 1,5%, co wynika z rekordowo niskich stóp procentowych.  Nic zatem dziwnego, że na popularności zyskują zakupy mieszkań na wynajem. Z danych NBP wynika, że aż jedna trzecia wszystkich zakupów nieruchomości w 2016 r. miała właśnie charakter inwestycyjny.

Ile można zyskać?

Kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych, powinniśmy podejść do tego zakupu jak inwestor i dokonać odpowiednich wyliczeń, które pozwolą nam określić rentowność nabywanej nieruchomości. W tym celu można posłużyć się wskaźnikiem ROI (ang. return on investment), czyli zwrot z inwestycji, rentowność inwestycji. Jak ją policzyć? Wyjściowe będą dla nas dwie wartości: łączny koszt zakupu nieruchomości (cena zakupu mieszkania powiększona o opłaty notarialne i inne koszty związane z zakupem) oraz comiesięczny dochód netto z wynajmu, czyli otrzymywany od najemcy czynsz pomniejszony o koszty utrzymania mieszkania, bieżące opłaty, podatki itp. Wartości te pozwolą nam wyliczyć roczną rentowność inwestycji za pomocą poniższego równania:

ROI to właściwy wskaźnik, jeśli mieszkanie kupujemy w całości za gotówkę. Jeśli natomiast posiłkujemy się również kredytem, lepszym wskaźnikiem będzie ROE (ang. return on equity), czyli zwrot z zainwestowanego kapitału, rentowność wkładu własnego. Jak ją policzyć? Podobnie jak ROI, lecz w liczniku powyższego równania miesięczny dochód netto z wynajmu powinniśmy pomniejszyć dodatkowo o wartość płaconej raty od zaciągniętego kredytu, a w mianowniku równania znajdzie się wartość naszego wkładu własnego

 


Liczymy ROI – przykład:

Założenia:

  • Osoba, która wynajmuje od nas mieszkanie, będzie co miesiąc na nasze konto przelewać 2 500 zł.
  • Bieżące opłaty i inne koszty związane z eksploatacją mieszkania wynoszą średnio 500 zł miesięcznie.
  • Mieszkanie kupiliśmy za gotówkę. Łączne koszty zakupu mieszkania wyniosły 450.000 zł.

Podsumowując, rentowność naszej inwestycji w skali roku wynosi 5,33%. Wskaźnik ten pozwala nam wyliczyć, w jakim czasie cała zainwestowana kwota (czyli w naszym przykładzie 450.000 zł) się zwróci. Wyliczymy to następująco:
Zainwestowana kwota zwróci się nam po 18 latach i 9 miesiącach.

O czym jeszcze warto pamiętać, kupując mieszkanie na wynajem?

LICZY SIĘ LOKALIZACJA Kupując mieszkanie na wynajem, trzeba przede wszystkim wziąć pod uwagę jego lokalizację. Bliskość metra czy linii tramwajowych będzie ogromnym atutem dla osób, które szczególnie cenią sobie sprawny dojazd do pracy czy na uczelnię. W Warszawie dobrym przykładem są takie dzielnice jak Wola czy Mokotów. Tam rentowność z najmu może niekiedy sięgać nawet 10% w skali roku.

WIELKOŚĆ MIESZKANIA MA ZNACZENIE Mieszkanie na wynajem nie powinno być zbyt duże. Dużo łatwiej jest znaleźć najemcę na kawalerkę lub niewielkie mieszkanie dwu- lub trzypokojowe. Ponadto, mniejsze mieszkanie znacznie łatwiej będzie sprzedać w momencie, kiedy będziemy potrzebować zastrzyku gotówki.

NIE DAJMY SIĘ ZASKOCZYĆ Gdy mamy już najemcę, warto zabezpieczyć się przed potencjalnymi problemami. Oczywiście należy podpisać umowę, w której zawrzemy warunki najmu, ale oprócz tego dobrze jest przygotować protokół zdawczo-odbiorczy, zadbać o ubezpieczenie nieruchomości i zweryfikować tożsamość najemcy.

PROFESJONALNE WSPARCIE Mieszkanie na wynajem to korzystna opcja nawet dla osób, które nie mają czasu na zajmowanie się formalnościami związanymi z najmem. Obecnie na rynku funkcjonują firmy, które świadczą usługi zarządzania nieruchomością. Niektóre z nich gwarantują także stały zysk, co sprawia, że najemca nie musi się martwić także w sytuacji, gdy lokator decyduje się na wypowiedzenie umowy.

Opublikowano:
29.08.2017