Kwestie notarialne przy zakupie mieszkania – dowiedz się o co musisz zadbać

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera to zagadnienie, które dotyczy każdego, kto decyduje się na nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym. Nie wiesz, na jakie opłaty się przygotować? Spokojnie! Zebraliśmy w jednym artykule, wszystkie najważniejsze informacje. Zapraszamy do lektury.

Pierwsza wizyta u notariusza – umowa deweloperska

Gdy decydujemy się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera, który jeszcze nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, czyli w trakcie budowy, strony – deweloper i kupujący – podpisują umowę deweloperską. Umowa ta jest precyzyjnie uregulowana przez ustawę deweloperską z 2011 roku. Wspomniany akt prawny określa nie tylko sposób zawierania umowy deweloperskiej, jej formę oraz treść, ale również nakłada na deweloperów obowiązki przedkontraktowe oraz konieczność zapewnienia nabywcom ochrony ich kapitału finansowego.

Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, co umożliwia wpisanie roszczeń nabywcy do księgi wieczystej gruntu, na którym realizowana jest inwestycja budowlana. Obejmuje to roszczenia dotyczące budowy, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia własności na kupującego, wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu.

Koszty notarialne wynikające z kupna mieszkań od dewelopera

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera składają się z kilku elementów, na które warto zwrócić uwagę. Notariusz za sporządzenie umowy deweloperskiej może naliczyć opłatę wynoszącą połowę maksymalnej stawki określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. Maksymalna opłata notarialna przy zakupie mieszkania zależy od wartości nieruchomości zapisanej w umowie i wynosi:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł.

To, że notariusz może naliczyć połowę maksymalnych stawek, nie oznacza jednak, że zawsze tak się stanie. W wielu przypadkach notariusz współpracujący z deweloperem może zaproponować niższe wynagrodzenie, niż przewidują to przepisy. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto dowiedzieć się, jakie dokładnie koszty będziemy musieli ponieść.

Koszty wynikające z pozostałych czynności notarialnych

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania nie kończą się jedynie na kwestii sporządzenia aktu notarialnego. Należy pamiętać, że notariusz przy realizacji usługi będzie musiał przygotować wypisy z tego aktu.  Kupując mieszkanie od dewelopera, konieczne jest sporządzenie minimum trzech wypisów – po jednym dla każdej ze stron oraz dla sądu. W przypadku zawierania umowy ostatecznej, związanej z ustanowieniem odrębnej własności, liczba wypisów wzrasta do sześciu egzemplarzy:

• dla nabywcy nieruchomości;
• dla sprzedawcy;
• dla właściwego Sądu Rejonowego;
• dla Starostwa Powiatowego;
• dla Urzędu Gminy;
• dla Urzędu Skarbowego;

Z uwagi na obszerność takich umów, należy przygotować się na znaczne koszty. Każda nowo rozpoczęta strona to wydatek 6 zł, do którego trzeba doliczyć obowiązujący podatek VAT.

Potencjalnie dodatkowe koszty notarialne przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego

Opłaty notarialne związane z zakupem mieszkania nie ograniczają się jedynie do taksy notarialnej, choć to ona stanowi największy wydatek. Trzeba jednak liczyć się także z innymi, mniejszymi opłatami, wynikającymi z przepisów prawa czy wymagań bankowych. Większość z tych kosztów ma ustaloną stałą lub maksymalną stawkę, co ułatwia kupującym precyzyjne zaplanowanie budżetu na dodatkowe wydatki. Warto zaznaczyć, że koszty związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym różnią się, ponieważ przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego trzeba zapłacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych – opłaty, której nie ma przy zakupie nieruchomości od dewelopera.

Wśród dodatkowych kosztów notarialnych związanych z zakupem mieszkania znajdują się:

• założenie księgi wieczystej – opłata stała wynosząca 150 zł;
• wpis prawa własności do księgi wieczystej – stała opłata w wysokości 200 zł;
• wpis hipoteki do księgi wieczystej (przy kredycie hipotecznym) – stała opłata wynosząca 200 zł;
• odpis aktu notarialnego – koszt 6 zł netto (plus VAT) za każdą stronę, co zwykle wynosi około 100-300 zł.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania - czy można je obniżyć?

Maksymalne stawki notarialne, określane przez przepisy, stanowią górną granicę opłat, jakie może pobrać notariusz. Choć nie ma możliwości przekroczenia tych limitów, to warto pamiętać, że istnieje możliwość negocjacji honorariów z notariuszem. Zdarza się, że notariusze, mimo zobowiązań wynikających z kodeksu etyki zawodowej skłonni są do obniżenia opłat. Choć przepisy etyczne zakazują bezpodstawnego zaniżania opłat, to orzecznictwo sądowe najczęściej nie uznaje takich obniżek za nieuczciwą konkurencję.

Zakup mieszkania to nie tylko koszty związane z nabyciem samej nieruchomości od dewelopera. Aby uniknąć niespodziewanych wydatków, warto zawczasu dokładnie przeanalizować wszystkie możliwe koszty. Dokładna weryfikacja powinna mieć również miejsce przy wyborze samego mieszkania. W tej kwestii możesz liczyć na Ronson Development. W naszej ofercie znajdziesz nieruchomości m.in. położone w dogodnej lokalizacji i wykonane z najlepszych materiałów nowe mieszkania w Szczecinie. Wybierając swoje wymarzone „M” z naszego portfolio, stawiasz na jakość i zapewniasz sobie najlepsze warunki do życia. Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą mieszkań.