Na czym polega umowa rezerwacyjna?

W przypadku poszukiwania mieszkania na rynku pierwotnym, niejednokrotnie liczy się szybkość podejmowania decyzji. Deweloperzy oferują nowoczesne budownictwo w atrakcyjnych lokalizacjach, co przyciąga wielu chętnych. Jeśli jesteśmy mocno zainteresowani kupnem konkretnego mieszkania, ale potrzebujemy jeszcze trochę czasu na podjęcie decyzji lub rozwiązanie niektórych kwestii finansowych – możemy skorzystać z umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna to dokument, który potwierdza, że strony umowy zobowiązują się do dokonania transakcji w przyszłości. W przypadku nieruchomości umowa rezerwacyjna jest potwierdzeniem, że strona kupująca deklaruje chęć i gotowość zakupu nieruchomości po określonej cenie, a strona sprzedająca zobowiązuje się do zarezerwowania lokalu dla kupującego. Poprzez rezerwację rozumie się często wyłączenie danego obiektu z aktualnej oferty sprzedażowej i nieoferowanie go innym zainteresowanym.

Gdy jesteśmy zainteresowani kupnem, na przykład nowego mieszkania w Warszawie, umowa rezerwacyjna ma na celu zabezpieczenie naszych interesów. Dla kupującego oznacza to, że ma on pewność, że nieruchomość będzie dostępna dla niego w przyszłości, a dla właściciela mieszkania jest to deklaracja otrzymania za nie zapłaty. Umowa rezerwacyjna określa również warunki zawarcia umowy sprzedaży, takie jak termin i sposób zapłaty, a także ewentualne kary za niewywiązanie się z zobowiązania przez którąkolwiek ze stron.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna mieszkania?

Umowa rezerwacyjna mieszkania może zostać skonstruowana właściwie w dowolny sposób, w zależności od potrzeb zawierających ją stron. Dla naszego komfortu i bezpieczeństwa warto jednak zadbać, by znalazło się w niej jak najwięcej szczegółów dotyczących rezerwowanego mieszkania i warunków rezerwacji, tak by w przyszłości nie doszło do nieporozumień.

Głównymi rzeczami, na które powinniśmy zwrócić uwagę przy konstruowaniu umowy rezerwacyjnej mieszkania, są dane dotyczące rezerwowanej nieruchomości – dokładne określenie lokalu, jego metrażu, położenia oraz stanu obecnego. Następnie koniecznie należy zawrzeć w umowie dokładny okres rezerwacji – może to być konkretna data w przyszłości lub czas, jaki upłynie od podpisania umowy rezerwacyjnej. Kolejnymi elementami są szczegóły dotyczące konsekwencji zerwania umowy lub niedotrzymania niektórych jej warunków przez którąkolwiek ze stron. Jeżeli umowa przewiduje kary za jej zerwanie – również trzeba dokładnie określić je w umowie.

Warto zadbać o określenie możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy, bez ponoszenia kar lub strat. Oczywiście umowa powinna zawierać również tak podstawowe informacje, jak dane stron (zarówno dewelopera, jego przedstawiciela, jak i kupującego), datę i miejsce podpisania umowy, a także podpisy zainteresowanych. Umowę należy sporządzić w co najmniej dwóch kopiach.

Koszt odstąpienia od umowy rezerwacyjnej mieszkania

Kary i ewentualne koszty umowy rezerwacyjnej mieszkania mogą różnić się w zależności od konkretnej umowy. Niektórzy sprzedawcy będą mieli swoje zwyczajowe opłaty, które zostaną zaproponowane klientowi, a niekiedy strony będą mogły ustalić konkrety indywidualnie. Deweloper, który wyłącza nieruchomość z oferty sprzedażowej, jest narażony na pewne straty, które będzie chciał zabezpieczyć. Podobnie ze strony kupującego – dla niego też powinny być przewidziane rekompensaty w przypadku niedopełnienia warunków umowy rezerwacyjnej mieszkania.

Zwyczajowe kary i koszty, które może zawierać umowa rezerwacyjna, to na przykład jednorazowa, bezzwrotna opłata na rzecz sprzedającego mieszkanie. Inną, popularną formą jest zaliczka, która może być określona w różny sposób, np. jako procent od wartości sprzedawanego mieszkania. W przypadku dokonania transakcji kupna, zaliczka zostaje uznana za pierwszą część wpłaty na rzecz nabywanej nieruchomości. Ciekawym rozwiązaniem jest także zadatek, który zabezpiecza obydwie strony umowy rezerwacyjnej. Jeśli kupujący ostatecznie nie nabędzie określonego w umowie mieszkania, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Natomiast jeśli deweloper nie wywiąże się ze swojej deklaracji i sprzeda mieszkanie innemu nabywcy, zobowiązany będzie wtedy do zapłaty ustalonego zadatku lub jego wielokrotności.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Ważne jest również, aby zrozumieć różnicę między umową rezerwacyjną a umową przedwstępną. Mimo pewnych podobieństw są to dwa różne rodzaje umów, które niosą ze sobą odmienne konsekwencje.

Umowa rezerwacyjna jest dokumentem, który potwierdza zarezerwowanie określonej usługi lub towaru przez klienta i zawiera wybrane informacje na temat rezerwacji oraz ewentualnych dalszych kroków w przypadku dokonywania umówionej transakcji. Umowę rezerwacyjną mieszkania można zawrzeć na podstawie zasady swobody umów w dowolnej formie (również niepisemnej). Nie wymaga ona udziału notariusza. Treść umowy rezerwacyjnej jest praktycznie dowolna i zależy od potrzeb stron ją zawierających.

Umowa przedwstępna natomiast jest pełnoprawną umową, która zobowiązuje obie strony do zawarcia innej, ostatecznej w przyszłości. Umowa przedwstępna zawiera szczegółowe warunki dotyczące przyszłej umowy, takie jak dokładny opis nieruchomość, termin sprzedaży, cenę oraz warunki płatności. Jest ona wiążąca dla obu stron i może być podpisywana w celu potwierdzenia rezerwacji lub zabezpieczenia interesów jednej ze stron. W przypadku nie zawarcia ostatecznej umowy, zgodnie z warunkami porozumienia przedwstępnego, strony mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych.

Tym samym umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna różnią się między sobą skutkami prawnymi oraz obowiązkami stron. W zależności od potrzeb i oczekiwań kupującego i sprzedającego, warto odpowiednio wybrać formę podpisywanej deklaracji.