Jakie są różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym pod kątem inwestycji mieszkaniowych?

Nieruchomości mieszkaniowe od lat słusznie są uważane za opłacalne i bezpieczne inwestycje – są obarczone niskim ryzykiem finansowym. Obecna stabilizacja cen mieszkań w połączeniu z wysokimi kosztami najmu i galopującą inflacją sprawiają, że nadszedł dobry moment na zakup inwestycyjnego mieszkania. Rynek pierwotny wciąż charakteryzuje się wysoką podażą i atrakcyjnymi cenami. Zakup mieszkania z rynku wtórnego może wiązać się z niższą ceną, choć często to tylko pozorna oszczędność. Które z tych dwóch rozwiązań lepiej wybrać kupując mieszkanie pod inwestycję? Wyjaśniamy!

Mieszkania z rynku wtórnego w atrakcyjnych lokalizacjach

Nie da się ukryć, że zakup mieszkania z rynku wtórnego ma swoje zalety. Jedną z nich jest dostępność lokali w urozmaiconych lokalizacjach. Nowe mieszkania w Szczecinie i innych polskich miastach powstają zazwyczaj poza ścisłym centrum. Zakup mieszkania z rynku wtórnego pozwala znaleźć lokum na przykład przedwojennej kamienicy, czy w określonych lokalizacjach w pobliżu urzędów, uczelni czy miejsc pracy.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku lokali inwestycyjnych argument ten schodzi na dalszy plan. Wystarczy wybrać grupę docelową najemców, którym w mniejszym stopniu zależy na takiej właśnie lokalizacji mieszkania. Rynek pierwotny oferuje bardzo zróżnicowane lokale, dopasowane do potrzeb studentów, singli, samotnych par czy rodzin z dziećmi. Przemyślana inwestycja ma zatem ogromny potencjał.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego oznacza ryzyko

Rynek wtórny to bardzo szeroka kategoria mieszkań. Wśród nich można znaleźć lokale reprezentujące nowe budownictwo, jednak większość ofert dotyczy bloków z wielkiej płyty. Ma to swoje konsekwencje dotyczące standardu wykończenia budynków, które mogą stanowić kluczowy aspekt dla inwestora

Zakup mieszkania z rynku wtórnego oznacza pewne ryzyko. W czasach PRL standardy budownictwa były sporo niższe, a nierówne ściany i sufity są uznawane bardziej za standard, niż niespodziankę. W wiekowych budynkach nierzadko pojawiają się problemy z instalacjami – wodno-kanalizacyjną, elektryczną czy wentylacją. Może to narazić inwestora na spore wydatki.

Cena mieszkania: rynek pierwotny nie zawsze droższy

Zakup mieszkania z rynku wtórnego stereotypowo jest postrzegany jako inwestycja obarczona niższymi kosztami. Patrząc na nominalne ceny mieszkań rzeczywiście można odnieść takie wrażenie, w praktyce jednak realia są nieco inne. Zanim najemcy wprowadzą się do mieszkania, prawdopodobnie będzie ono wymagało remontu.

Mieszkanie na wynajem powinno zostać ściśle dostosowane do potrzeb grupy docelowej najemców. Nawet jeśli jego stan techniczny jest akceptowalny, prawdopodobnie lokal wymagać będzie poprawek, a także dodatkowego umeblowania. Koszty te należy dodać do ceny mieszkania. Rynek pierwotny ma tę zaletę, zwłaszcza kupując lokal pod inwestycję, że opłaca się go wykończyć pod klucz, zgodnie ze współczesnymi trendami aranżacyjnymi i potrzebami potencjalnych najemców. To także okazja do oszczędności na podatku VAT za materiały budowlane.

Aspekty funkcjonalne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego

Ważnym kryterium przy wyborze lokalu pod inwestycję jest funkcjonalność mieszkania. Rynek pierwotny bije pod tym względem na głowę oferty z rynku wtórnego. Po pierwsze inwestor ma ogromne możliwości w kwestii aranżacji lokalu i optymalnego wykorzystania powierzchni poprzez konkretne rozmieszczenie ścian działowych. Jednak to nie wszystko!

Nowoczesne osiedla dają mieszkańcom większy komfort. Na ich terenie znajduje się dużo zieleni, standardowym elementem są place zabaw, na specjalną infrastrukturę mogą liczyć rowerzyści, a także posiadacze samochodów elektrycznych. W dodatku w mieszkaniach z rynku pierwotnego znacznie łatwiej zainstalować systemy smart home, ponieważ są do tego domyślnie przystosowane.

Koszty utrzymania mieszkania: rynek pierwotny górą!

Zakup mieszkania z rynku wtórnego, nawet jeśli ostatecznie odbędzie się po niższej cenie, łączy się z narażeniem właściciela na wyższe koszty w przyszłości. Starsze lokale są gorzej ocieplone, a rozkład pomieszczeń często sprzyja powstawaniu mostków termicznych. Pogłębianiu się problemów sprzyja również przestarzała stolarka okienna i drzwiowa.

Na nowoczesnych osiedlach wykorzystuje się natomiast energooszczędne oświetlenie LED, systemy odzyskiwania deszczówki, a nawet czerpie prąd z fotowoltaiki. Przekłada się to na niższy czynsz i rachunki, a co za tym idzie niższe koszty utrzymania. Właściciel może dzięki temu wynająć mieszkanie po wyższej cenie.

Brak podatku PCC za zakup mieszkania – rynek pierwotny korzystniejszą opcją

Konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych – PCC to kolejny kamyczek do ogródka dla mieszkań z rynku wtórnego. Wysokość podatku wynosi 2% wartości mieszkania. To całkiem sporo biorąc pod uwagę ustabilizowane, ale wciąż relatywnie wysokie ceny mieszkań. W ten sposób znajdujemy kolejny argument, dla którego zakup mieszkania z rynku wtórnego bywa jedynie pozorną oszczędnością.

Pięcioletnia rękojmia

Inwestor decydujący się na zakup mieszkania pod wynajem musi liczyć się z tym, że w przyszłości będzie ponosił koszty, czego najbardziej oczywistym przykładem jest konieczność przeprowadzania remontów. Mieszkania z rynku pierwotnego mają przewagę nad rynkiem wtórnym polegającą na tym, że są objęte pięcioletnią rękojmią. Jeśli tylko inwestor znajdzie w lokalu ukryte wady, deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia na własny koszt. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego takie zabezpieczenie w praktyce nie istnieje.

Duża podaż mieszkań na rynku pierwotnym nie jest jedynym argumentem, ze względu na który z punktu widzenia inwestorów wydają się one zdecydowanie lepszym wyborem!