Jakie są różnice między firmą deweloperską a firmą budowlaną w kontekście ich funkcjonowania?

Firma deweloperska, firma budowlana, spółka deweloperska – te pojęcia bywają stosowane zamiennie, najczęściej jako określenie deweloperów, którzy stawiają nieruchomości, a następnie sprzedają je przyszłym właścicielom. W rzeczywistości terminu firma budowlana nie powinno się stosować w tym samym kontekście co słowa deweloper. Co to za przedsiębiorstwa? Czym różnią się pomiędzy sobą? W jaki sposób funkcjonuje spółka deweloperska, a w jaki sposób firma budowlana? Czy kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, należy zwrócić uwagę, czy sprzedaje je firma deweloperska, czy budowlana Wyjaśniamy!

Deweloper – co to za przedsiębiorstwo?

W Polsce specjalne prawo zwane powszechnie ustawą deweloperską określa dokładnie, jakim podmiotem jest deweloper. Co to znaczy? Firma deweloperska to przedsiębiorstwo, które zajmuje się realizowaniem inwestycji budowlanych. W tę rolę może wcielać się zarówno spółka deweloperska, jak i osoba fizyczna będąca inwestorem. Wspomniana ustawa zakłada, że inwestor lub spółka deweloperska w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zobowiązuje się na podstawie umowy deweloperskiej do przeniesienia praw własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na jego nabywcę. W praktyce inwestor bądź firma deweloperska może zajmować się także inwestycjami w nieruchomości komercyjne, na przykład biurowe.

Ustawa nie określa formy prawnej, w jakiej deweloper powinien prowadzić przedsięwzięcia. Może być to zatem i spółka deweloperska, i inna forma działalności gospodarczej. Jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe, prawo zobowiązuje firmy deweloperskie do prowadzenia tak zwanego rachunku powierniczego, na który trafiają pieniądze przyszłych nabywców mieszkań. Inwestor lub spółka deweloperska może wypłacić z niego pieniądze dopiero w momencie, gdy inwestycja lub jej etap dobiegną końca. Kontrolę nad przebiegiem prac sprawuje bank, a konkretnie oddelegowany przez niego specjalista.

W skrócie, firma deweloperska prowadzi inwestycje kupując ziemię, tworząc projekt, realizując budowę, a następnie poszukując nabywcy lub nabywców nieruchomości. Kupując nowe mieszkanie w Szczecinie od dewelopera, można mieć pewność, że właśnie tak przebiegała inwestycja. W dodatku prawo nakłada na firmy deweloperskie pewne obowiązki, między innymi konieczność przedstawienia klientowi wiążącego prospektu informacyjnego, obejmującego charakterystykę inwestycji i samego mieszkania.

Czym jest firma budowlana?

Firma budowlana nie jest tym samym co deweloper. Co to za podmiot? Mieszkanie lub dom jednorodzinny, a nawet nieruchomość komercyjną można nabyć nie tylko od spółki deweloperskiej, ale również od firmy budowlanej. Są to przedsiębiorstwa, które również zajmują się inwestycjami budowlanymi, jednak formalnie nie są deweloperami i funkcjonują w nieco innym otoczeniu prawnym.

O ile firma deweloperska budująca osiedle mieszkaniowe może sprzedawać lokale potencjalnym klientom praktycznie na każdym etapie inwestycji, o tyle firma budowlana nie posiada takiego prawa. Dopiero w momencie, gdy inwestycja zostanie ukończona, mieszkania oraz lokale użytkowe mają prawo trafić na rynek pierwotny i znaleźć swoich nabywców.

Istnieje również ważna konsekwencja dla kupujących. Jeśli sprzedawcą lokalu jest spółka deweloperska lub inny deweloper, nabywca może wnioskować o kredyt hipoteczny w dowolnym momencie. W przypadku firmy budowlanej taka możliwość istnieje dopiero po zakończeniu prac. Jest to więc niekorzystne rozwiązanie dla kupujących, którzy obawiają się o ograniczeń związanych z otrzymaniem z banku finansowania. Z czasem zarówno dostępność kredytów, sytuacja materialna nabywcy, jak i inne okoliczności mogą ulec zmianie, co zwiększa niepewność pomyślności całej inicjatywy.

Firma deweloperska a firma budowlana – kluczowe różnice

Firma deweloperska i firma budowlana pełnią bardzo podobną funkcję, która polega na inwestowaniu w budowę nieruchomości, a następnie ich sprzedaży. W celu podsumowania wymieńmy najważniejsze różnice pomiędzy tymi podmiotami.

Firma deweloperska a firma budowlana – główne różnice:

• Status prawny – spółka deweloperska lub inny deweloper w rozumieniu ustawy jest orębnie określonym podmiotem – jest deweloperem, podczas gdy firma budowlana, mimo iż również zajmuje się inwestycjami w budowę nieruchomości, nim nie jest.
• Termin sprzedaży lokali – firma deweloperska podpisuje z przyszłymi nabywcami umowy deweloperskie jeszcze w trakcie realizacji inwestycji, natomiast firma budowlana nie może tego zrobić. Sprzedaż mieszkania jest w jej przypadku możliwa dopiero w momencie, gdy inwestycja dobiegnie końca.
• Prospekt informacyjny – firma deweloperska jest zobowiązana do przekazania przyszłym nabywcom prospektu informacyjnego, firma budowlana z kolei nie ma takiego obowiązku.
• Rachunek powierniczy – spółka deweloperska, podobnie jak każdy inny deweloper, musi prowadzić rachunek powierniczy, na który trafiają pieniądze przyszłych nabywców. Firma budowlana go nie prowadzi, ponieważ przed zakończeniem inwestycji nie może sprzedawać nieruchomości.
• Kredyt hipoteczny – nabywcy kupujący mieszkania od dewelopera mogą występować o kredyt hipoteczny w dowolnym momencie przedsięwzięcia, natomiast ci,  współpracujący z firmą budowlaną, muszą odłożyć to na później – na koniec realizacji prac.

Nabywanie nieruchomości od firmy deweloperskiej jest równie bezpieczne jak kupno mieszkania od firmy budowlanej. Największą różnicę pomiędzy rozwiązaniami mogą odczuć osoby starające się o kredyt hipoteczny, które w celu złożenia stosownego wniosku do banku, muszą doczekać końca prac budowlanych.