Jakie obowiązki ma deweloper wobec kupującego?

Zakup nowego mieszkania stanowi dla większości Polaków potężny wydatek, najczęściej finansowany przy pomocy kredytu. Nabywcy dokładają wszelkich starań, aby ograniczyć ryzyko, że deweloper nie wywiąże się ze swoich obowiązków. Od ponad dekady w Polsce funkcjonuje tak zwana ustawa deweloperska, która określa obowiązki dewelopera wobec przyszłych właścicieli mieszkań. Prawo dotyczy wszystkich inwestycji rozpoczętych od kwietnia 2012 roku, natomiast w ubiegłym roku ustawa doczekała się nowelizacji.

Jak prezentują się obecnie obowiązki dewelopera? Czy istnieje ustawowa gwarancja dewelopera na sprzedawane mieszkanie? Jakie zmiany nastąpiły w przepisach w ubiegłym roku? Wyjaśniamy!

Ustawa deweloperska – ochrona praw kupujących

Przed 29 kwietnia 2012 roku mieszkaniowy rynek pierwotny nie był przedmiotem konkretnych regulacji prawnych. Sytuacja zmieniła się wraz z wejściem w życie przegłosowanej rok wcześniej ustawy deweloperskiej, której zadaniem jest ochrona praw nabywców mieszkań z rynku pierwotnego i która określiła najważniejsze obowiązki dewelopera względem kupujących.

Do najbardziej rewolucyjnych przepisów należało zabezpieczenie środków finansowych klienta na rachunku powierniczym, a ponadto ustawa wyznaczyła standardy umów zawieranych pomiędzy deweloperem a kupującym. Dzięki ustawie deweloperskiej nabywcy mieszkań ponoszą niższe ryzyko, szczególnie w przypadku kupna mieszkania na terenie inwestycji, która dopiero się rozpoczyna – tak zwanej „dziury w ziemi”.

Najważniejsze obowiązki dewelopera wobec kupujących mieszkania

Obowiązki dewelopera wobec kupujących są w większości efektem funkcjonowania ustawy deweloperskiej, chociaż nie reguluje ona wszystkich kwestii, czego przykładem jest gwarancja dewelopera na mieszkanie. Ta pozostaje dobrowolna, chociaż kupujący mogą dochodzić swoich praw w inny sposób. Oto najważniejsze obowiązki dewelopera.

Rachunek powierniczy

Dla każdej inwestycji rozpoczętej po 29 kwietnia 2012 roku deweloper musi prowadzić rachunek powierniczy. To swego rodzaju gwarancja dewelopera, że pieniądze zostaną wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem. Kontrolę nad zgromadzonymi środkami sprawuje bank, który w przypadku rachunku otwartego wypłaca je deweloperowi w transzach po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji, a w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego, dopiero kiedy nabywca uzyska pełne prawa do lokalu.

Protokół odbioru mieszkania

Odbiór mieszkania przez nabywcę lub jego pełnomocnika kończy się podpisaniem protokołu. Klient ma wówczas prawo zgłosić zauważone wady nieruchomości, a deweloper musi ustosunkować się do tej opinii w ciągu 14 dni. Na usunięcie wad deweloper ma kolejne 30 dni, a jeśli nie jest to możliwe, w grę wchodzi inny termin, jednak konieczne jest podanie przyczyny opóźnienia.

Gwarancja dewelopera w formie rękojmi

Gwarancja dewelopera na mieszkanie nie jest jego obowiązkiem. Niektórzy deweloperzy decydują się na jej udzielenie, jednak prawo i tak chroni kupujących mieszkania w inny sposób – w formie rękojmi. Ta forma ochrony konsumentów wynika z kodeksu cywilnego, Natomiast na rynku nieruchomości rękojmia została przedłużona do 5 lat od zakupu mieszkania. 

W tym czasie nabywca ma prawo zgłaszać wszelkie usterki i ukryte wady dotyczące nieruchomości, na przykład niezgodności stanu faktycznego z projektem, wadliwego wykonania instalacji, a nawet niezgodnego z ofertą metrażu. Na mocy prawa deweloper jest zobowiązany do usunięcia wspomnianych wad ponosząc przy tym całkowity koszt.

Prawo do własności mieszkania uzyskane zgodnie z terminem

Kolejne obowiązki dewelopera dotyczą umowy zawieranej z klientem. Jeden z ważniejszych zapisów dotyczy terminu, w którym prawo do własności lokalu ma zostać przeniesione na nabywcę. Jeżeli deweloper nie wywiąże się ze swojego zobowiązania w terminie, klient może wyznaczyć mu 120 dni na dopełnienie tego obowiązku. Gdy ta droga prawna nie poskutkuje, nabywca może bez przeszkód odstąpić od umowy.

Prospekt informacyjny

Wśród obowiązków dewelopera znajduje się także konieczność przedstawienia klientowi prospektu informacyjnego. Wbrew pozorom nie jest to ulotka reklamująca inwestycję, a dokument zawierający bardzo szczegółowe dane na temat inwestycji i konkretnego lokalu, a często również wzór umowy deweloperskiej. Ponadto prospekt przedstawia cenę mieszkania. Gdy umowa z klientem zostanie podpisana, informacje zawarte w prospekcie mają dla dewelopera charakter wiążący.

Umowa w formie notarialnej

Po podpisaniu umowy przedwstępnej deweloper jest zobowiązany do podpisania w przyszłości z klientem umowy deweloperskiej. Co ważne, ustawa ściśle określa, że dokument ten powinien mieć charakter notarialny, bo w przeciwnym razie jest nieważny.

Obowiązki dewelopera – zmiany z 2022 roku

Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej. Najważniejsze zmiany, które przyniosła to:

• rozszerzenie ustawy na komórki lokatorskie, garaże i inne przyległości, jednak bez lokali usługowych;
• ograniczenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny zawartej w prospekcie;
• konieczność przedstawienia prospektu przed zawarciem umowy rezerwacyjnej;
• rozszerzenie informacji zawartej w prospekcie o opis inwestycji planowanych w promieniu jednego kilometra;
• wprowadzenie pojęcia wady istotnej, ze względu na którą przy bierności dewelopera klient może odstąpić od umowy;
• powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Warto znać swoje prawa kupując nowe mieszkanie we Wrocławiu lub innym mieście. Ustawa deweloperska daje nabywcom bardzo wiele możliwości ograniczających ryzyko nieudanego zakupu lokalu!