Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości to sztuka balansowania między ryzykiem, a potencjalnym zyskiem. Kluczowym narzędziem umożliwiającym ocenę opłacalności takich inwestycji jest stopa zwrotu – wskaźnik, który pozwala inwestorom na mierzenie rentowności ich przedsięwzięć. W naszym artykule przybliżymy, jak funkcjonuje ten wskaźnik w świecie nieruchomości, jakie są jego rodzaje oraz jak można go efektywnie wyliczyć.

Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość – czym jest?

Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość to miara, jaką stosują inwestorzy, aby otrzymać odpowiedź na pytanie: jak rentowna jest dana inwestycja? W zależności od czynników, takich jak rodzaj aktywów, czas inwestycji, a także specyfika danego rynku inwestorzy mogą wyliczyć całkowitą stopę zwrotu oraz średnioroczną stopę zwrotu.

Pierwsza miara określa rentowność inwestycji od początku do końca jej trwania i jest zazwyczaj stosowana przez inwestorów giełdowych w celu obliczenia zwrotu inwestycji z papierów wartościowych. W ten sposób całkowita stopa zwrotu pozwala wyliczyć procentowy zysk, wynikający z uzyskania akcji lub jednostek funduszy inwestycyjnych, natomiast średnioroczna stopa zwrotu pozwala określić zyski osiągnięte w ciągu roku.

Na rynku mieszkaniowym, chcąc obliczyć dochodowość inwestycji pod wynajem, inwestorzy stoją dwa mierniki – stopę zwrotu z inwestycji (ang. Return od Investment) oraz stopę zwrotu z kapitału własnego (ang. return on equity). Najczęściej stosowana jest pierwsza wymieniona miara i przedstawia ona stosunek między wypracowanym przychodem z najmu do poniesionych kosztów związanych z zakupem nieruchomości. W dalszej części publikacji przedstawimy sposób obliczania obu jednostek oraz zastosowanie wzoru na praktycznych przykładach.

Jak określić stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Chociaż wyrażenie stopa zwrotu z inwestycji brzmi dość skomplikowanie, to w praktyce obliczenie tej miary jest bardzo proste. Wystarczy użyć przyjętego w ekonomii poniższego wzoru:

ROI (roczna stopa zwrotu z inwestycji) = roczny przychód z mieszkania na wynajem / wszystkie nakłady inwestycyjne x 100%

Stosując powyższy wzór, warto pamiętać, iż przychód w skali roku trzeba podzielić przez wszystkie możliwe nakłady inwestycyjne, które zostały poniesione, aby wynająć daną nieruchomość. Co więcej, wzór zakłada pewny model sytuacyjny, w którym najemca użytkuje mieszkanie przez cały rok. W rzeczywistości może czasami być trudno osiągnąć taki rezultat, dlatego eksperci z branży nieruchomości radzą, aby do wyliczeń przyjąć to, że czynsz  z najmu jest uzyskiwany przez 11, a nie 12 miesięcy. Przyjmując taką strategię, przychody należy pomnożyć przez 11.

Jeśli chodzi natomiast o nakłady inwestycyjne, to należy zsumować wszystkie nakłady, takie jak cenę nieruchomości, koszty remontu, podatki oraz opłaty administracyjne w postaci czynszu i mediów, jeśli za ich opłacanie zobowiązany jest inwestor.

Obliczanie stopy zwrotu z inwestycji – praktyczny przykład

W Ronson Development zawsze chcemy przedstawić informacje jak najprzejrzyściej i najprzystępniej. Z tego powodu, aby jeszcze lepiej wytłumaczyć zastosowanie wzoru na roczną stopę zwrotu, posłużymy się praktycznym przykładem. Przyjmijmy, że dostępne są mieszkania Warzymice i inwestor chce obliczyć, na jakie zyski z wynajmu może liczyć po kupnie mieszkania za 700 tys. zł. Po nabyciu mieszkania inwestor wydał 150 tys. zł na wykończenie i zakłada, że comiesięczny koszt najmu będzie kształtował się na poziomie 4 000 zł. Zakładając, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy, to roczna rentowność tej inwestycji wyniesie 5,17%.

Jak określić stopę zwrotu z kapitału własnego?

Pozyskiwanie nieruchomości bardzo często realizowane jest za pomocą finansowania w postaci kredytu mieszkaniowego. W takich okolicznościach inwestor może obliczyć tzw. stopę zwrotu z kapitału własnego ze wzoru, który już podaliśmy powyżej. Jednak, aby to zrobić prawidłowo, trzeba przyjąć nieco inne założenia w kwestii nakładu inwestycyjnego.

Do prawidłowego wyliczenia rentowności lokalu mieszkalnego z kapitału własnego, należy przyjąć zainwestowany kapitał własny, a nie pożyczony (nie należy do obliczeń dodawać wartości zaciągniętego kredytu).

W takiej sytuacji przychodem z najmu będą otrzymywane środki od najemcy pomniejszone o wartość rat kredytowych, które inwestor musi opłacać. W kwestii kosztów należy przyjąć kapitał własny pomniejszony o inne koszty poniesione z tzw. kieszeni inwestora, takie jak opłacenie usług notariusza czy koszty remontu.

Obliczanie stopy zwrotu z kapitału własnego – praktyczny przykład

Inwestor nabył mieszkanie za 400 tys. zł. Wkład własny do celu uzyskania kredytu wyniósł 60 tys. zł. Oprócz tego wykonano drobny remont, który kosztował 20 tys. zł. Inwestor przyjmuje, że czynsz najmu będzie wynosić 3500 zł, a rata kredytu wynosić 2500 zł. Biorąc pod uwagę, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy, to stopa zwrotu z kapitału własnego będzie wynosić 13,75%.

Podsumowanie

Wiedza na temat stopy zwrotu z inwestycji i sposobów jej obliczania umożliwia skuteczne kalkulowanie potencjalnych zysków oraz przewidywanie ewentualnych strat. Dla każdego inwestora na rynku nieruchomości ta umiejętność jest kluczowa. Poprzez dokładne wyliczenie rentowności planowanych inwestycji, można nie tylko zabezpieczyć się przed potencjalną utratą kapitału, ale także uniknąć nietrafionych decyzji inwestycyjnych, co jest nieocenione w skutecznym zarządzaniu portfelem nieruchomości.

Szukasz wymarzonego mieszkania? Nowe mieszkania w Szczecinie czekają na Ciebie!