Czym jest amortyzacja nieruchomości?

Amortyzacja jest ważnym pojęciem z księgowości i oznacza stopniowe rozłożenie kosztów zakupu lub budowy nieruchomości na określony czas, co umożliwia przedsiębiorstwu odzwierciedlenie zużycia wartości posiadłości w trakcie jej eksploatacji. Amortyzacja nieruchomości jest istotnym elementem w prowadzeniu bilansu finansowego i ma znaczący wpływ na wyniki finansowe przedsiębiorstwa.

Amortyzacja nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla przedsiębiorstw, które korzystają z własnych budynków. Dzięki zastosowaniu mechanizmu amortyzacji firmy mogą uwzględnić stopniowe zużycie wartości nieruchomości w ciągu jej okresu użytkowania. Jest to szczególnie istotne, ponieważ nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe są aktywami o długim okresie użyteczności, a ich wartość zmienia się wraz z upływem czasu. Amortyzacja nieruchomości pozwala na odzwierciedlenie tej zmiany wartości w rozliczeniach finansowych.

Rodzaje amortyzacji zależące od typu nieruchomości

W przypadku nieruchomości komercyjnych, takich jak biura, magazyny czy lokale handlowe, amortyzacja odbywa się zazwyczaj na podstawie ich wartości początkowej oraz szacowanego okresu eksploatacji. Wyróżniana jest też amortyzacja nieruchomości mieszkaniowych i jest zazwyczaj stosowana przez deweloperów, którzy budują lokale mieszkalne do sprzedaży lub wynajmu. W tym przypadku, koszty budowy są rozłożone na określony czas, zgodnie z przepisami. Deweloperzy mogą skorzystać ze stawek amortyzacyjnych, które zmniejszają obciążenie podatkowe w początkowych latach eksploatacji mienia. Podmioty prawne mogą skorzystać z różnych metod amortyzacji, takich jak liniowa, degresywna lub progresywna, w zależności od preferencji i obowiązujących przepisów.

Różne metody amortyzacji nieruchomości

Metoda liniowa amortyzacji nieruchomości, jest najprostszą i najczęściej stosowaną metodą. Polega ona na rozłożeniu kosztu nieruchomości na równą część na każdy rok okresu eksploatacji. Koszt nieruchomości jest podzielony przez szacowany okres eksploatacji, aby uzyskać roczną kwotę amortyzacji.

Kolejna metoda, zwana degresywną, polega na przyjęciu stałego wskaźnika amortyzacji, który jest zastosowany do wartości początkowej nieruchomości. Wskaźnik degresywny jest wyższy na początku okresu eksploatacji, co oznacza wyższe roczne koszty amortyzacji, które zmniejszają się w kolejnych latach.

Jeszcze jedną formą jest metoda jednorazowej amortyzacji nieruchomości. Jest to sposób, który polega na jednorazowym uwzględnieniu całego kosztu nieruchomości jako wydatku w określonym roku. W przypadku tej metody cały koszt nieruchomości (na przykład nowe mieszkania w Poznaniu) jest odliczany w jednym roku, by później już nie odliczać żadnych rocznych kosztów amortyzacji.

Zalety i wady amortyzacji nieruchomości

Firmy, które zdecydują się na amortyzację nieruchomości, mogą skorzystać na tym na kilku płaszczyznach. Przede wszystkim amortyzacja pozwala bardziej równomiernie rozłożyć koszt nabycia lub budowy nieruchomości. Dzięki temu przedsiębiorstwa mogą uniknąć jednorazowego dużego wydatku, który mógłby w nagły sposób obciążyć budżet. Amortyzacja pozwala na “miękkie lądowanie” tego wydatku w finansach firmy. 

Dodatkowo nieruchomości ulegają zużyciu z czasem, zarówno w wyniku eksploatacji, jak i starzenia się, a amortyzacja pozwala uwzględnić to stopniowe zużycie. Dzięki temu przedsiębiorstwo może skorzystać na uczciwszym spojrzeniu na tę kwestię w rozliczeniach firmy. Jeszcze jedną istotną zaletą sięgnięcia po amortyzację jest obniżenie podatków. Amortyzacja nieruchomości może wpływać na obniżenie dochodu przedsiębiorstwa i tym samym zmniejszyć kwotę podatku dochodowego, którą przedsiębiorstwo musi zapłacić. Jest to związane z faktem, że roczne koszty amortyzacji można odliczyć od dochodu.

Mimo wszystko amortyzacja ma swoje wady, które również należy wziąć pod uwagę. Przede wszystkim jest to pewna subiektywność w ocenie procesu starzenia się i utraty wartości przez nieruchomość. Dodatkowo błędne oszacowania mogą prowadzić do niedoszacowania lub przeszacowania kosztów amortyzacji i być niekorzystne dla firmy. Podobnie ze zużyciem – jest ono szacunkowe i nie zawsze odzwierciedla to rzeczywiste zużycie nieruchomości, która może być bardziej lub mniej intensywnie używana w przyszłości, już po szacunkach i wyliczeniu samej amortyzacji. 

Amortyzacja nieruchomości w Polsce w 2023 roku

Niestety od 1 stycznia 2023 r. właściciele nieruchomości mieszkalnych w Polsce nie będą mogli naliczać podatkowych odpisów amortyzacyjnych od ich wartości początkowej. Zmiany zaakceptowane w zeszłym roku wyłączyły budynki oraz lokale mieszkalne spod amortyzacji podatkowej, jeśli były one używane w prowadzonej działalności gospodarczej lub wynajmowane na podstawie umowy. Wprowadzone ograniczenia oznaczają, że amortyzacja nieruchomości mieszkalnych nie będzie miała już wpływu na koszty podatkowe, choć nadal można je uwzględnić w ewidencji środków trwałych dla celów bilansowych u podatników prowadzących księgi rachunkowe.