Czy warto kupować mieszkanie pod wynajem?

Rosnące ceny najmu mieszkań w połączeniu z galopującą inflacją skłaniają inwestorów do lokowania swojego kapitału w nieruchomości. Jedną z opcji stanowi zakup mieszkania pod wynajem. Dlaczego warto rozważyć właśnie taką inwestycję? Jak przygotować kupione mieszkanie, by osiągnąć wysoki zwrot z inwestycji i nie przejmować się ewentualną rotacją najemców?

Rosnące ceny najmu mieszkań

Zakup mieszkania pod wynajem wydaje się rozsądną inwestycją ze względu na dobrą koniunkturę, jaka aktualnie panuje na rynku. Ceny nieruchomości ustabilizowały się, choć zdaniem większości ekspertów jest to jedynie stan przejściowy i wkrótce mieszkania zaczną drożeć. Tymczasem według danych przedstawionych przez Cushman & Wakefield pomiędzy sierpniem 2015 roku, a sierpniem 2022 roku koszty najmu mieszkania w naszym kraju wzrosły o 45%.

Trend wzrostowy szczególnie zaobserwowaliśmy w ostatnim czasie. Popyt na nowe mieszkania w Warszawie oraz innych polskich miastach okazał się ogromny, między innymi ze względu na napływ uchodźców z Ukrainy, a do wzrostu cen z pewnością przyczyniła się inflacja. Jak podaje serwis Domiporta, w styczniu ubiegłego roku kawalerkę w stolicy wynajmowano za średnio 2104 zł, natomiast na początku roku 2023 wartość ta wzrosła do aż 2670 zł. Zjawisko dotyczy całego kraju a w mniejszym lub większym stopniu lokali o różnej powierzchni użytkowej.

Zakup mieszkania pod wynajem jako ochrona przed inflacją i szansa na pasywny dochód

Kolejny argument przedstawiający zakup mieszkania pod wynajem jako bardzo rozsądną decyzję stanowi utrzymujący się od wielu miesięcy wysoki poziom inflacji. Oszczędności topnieją w mgnieniu oka, a inwestycje w nieruchomości słusznie są uważane za najbardziej bezpieczne.

Nawet jeśli stopa zwrotu z takiej inwestycji wynikająca z czynszu nie w każdym przypadku jest bardzo wysoka, należy uwzględnić, że w Polsce wartość nieruchomości systematycznie rośnie i nic nie wskazuje na to, by trend ten miał się odwrócić. Ponadto zakup mieszkania pod wynajem jest traktowany przez inwestorów jako szansa na osiągnięcie pasywnego dochodu, jakże istotnego w czasach kryzysu ekonomicznego.

Rodzaje najmu mieszkań ze względu na długość umowy:

• Najem długoterminowy – najpopularniejsza opcja, w której wynajmujący szukają stabilności. Umowa podpisywana jest zazwyczaj na co najmniej rok.
• Najem średnioterminowy – okres trwania umowy wynosi od miesiąca do kilku miesięcy. Grupę docelową najemców stanowią klienci biznesowi tymczasowo przebywający w danej lokalizacji bądź studenci.
• Najem krótkoterminowy – dotyczy głównie ruchu turystycznego i trwa od kilku dni do kilku tygodni.

Jeśli chodzi o stabilność dochodu, najbezpieczniejszą opcję stanowi oczywiście najem długoterminowy, bo lokal przez cały czas na siebie zarabia. Z drugiej strony najem krótkoterminowy w atrakcyjnej destynacji turystycznej wiąże się z wysokimi przychodami, ale niekoniecznie są one stabilne, między innymi ze względu na sezonowość.

Zakup mieszkania pod wynajem a grupa docelowa najemców

Zakup mieszkania pod wynajem i późniejsza jego aranżacja powinny odbyć się z uwzględnieniem potencjalnej grupy docelowej najemców. Raport „Kwartalnik mieszkaniowy”  opublikowany przez Otodom i Polityka Insight w pierwszym kwartale 2022 roku szczegółowo sportretował polskich najemców. Na jego podstawie można wyróżnić trzy dominujące grupy:

• bezdzietne pary. których odsetek wyniósł 26%, 
• pary z jednym dzieckiem – 19%, 
• studenci 19%.

Bezdzietne pary to grupa najemców, która jest zainteresowana przede wszystkim kawalerkami bądź mieszkaniami z jedną sypialnią. Mieszkania posiadające dodatkowy pokój powinny przyciągnąć pary z jednym dzieckiem, bo rodzicom zależy na tym, by ich pociecha dysponowała własnym pomieszczeniem. Studenci z pewnością są zainteresowani kawalerkami znajdującymi się w pobliżu uczelni lub mieszkaniami, w których wynajmujący oferuje pojedyncze pokoje.

Oczywiście to tylko przykładowe wnioski, jakie mogą płynąć z portretu polskich najemców. Aby dobrze przemyśleć strategię najmu, warto wziąć pod uwagę również ich wiek, osiągany dochody i styl życia.

Optymalne przygotowanie mieszkania pod wynajem

Gdy nastąpi już zakup mieszkania pod wynajem, należy zająć się jego aranżacją. Im zostanie ono lepiej przygotowane do potrzeb konkretnej grupy docelowej, tym istnieje większa szansa na stabilny dochód, bo znalezienie najemców oraz podpisanie z nimi długofalowej umowy staną się łatwiejsze.

Zazwyczaj dobrym pomysłem jest wykończenie mieszkania pod wynajem pod klucz. Projekty przygotowywane przez pracownie architektoniczne, w tym współpracujące z deweloperami, są nowoczesne, uniwersalne i funkcjonalne, dlatego aranżacje powstające na ich podstawie przypadają do gustu szerokim grupom najemców. W dodatku wykończenie mieszkania pod klucz oznacza z punktu widzenia inwestora oszczędność czasu, a często również kosztów, choćby ze względu na niższe ceny materiałów budowlanych objęte w tym przypadku podatkiem VAT wynoszącym jedynie 8%.

Czy warto umeblować mieszkanie zakupione pod wynajem? Większość najemców tego oczekuje, chociaż istnieją również wyjątki. Brak umeblowania bywa atutem z punktu widzenia niektórych najemców preferujących stabilny, na przykład kilkuletni wynajem długoterminowy. Często są to rodziny posiadające własne meble, które na przykład z przyczyn zawodowych na dłuższy czas przeprowadzają się do innego miasta.

Aby zwiększyć szansę znalezienia najemców, można również rozważyć home staging. Usługa polega na przygotowaniu mieszkania przez profesjonalistę w taki sposób, by przy symbolicznych kosztach zrobiło ono lepsze wrażenie na odwiedzających lokal potencjalnych najemcach. Metoda nierzadko pozwala również osiągnąć wyższą cenę najmu.

Nie ulega wątpliwości, że zakup mieszkania pod wynajem to bardzo rozsądny sposób lokowania kapitału. Zwrot z inwestycji zależy natomiast od przyjętej przez wynajmującego strategii.