Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?

Prawa nabywców z rynku pierwotnego są całkiem dobrze chronione za sprawą tak zwanej ustawy deweloperskiej, która od ponad dekady reguluje między innymi kwestie finansowania inwestycji, charakteru umowy deweloperskiej, protokołu odbioru czy prospektów informacyjnych zawierających cenę nieruchomości. Jednocześnie świeżo upieczeni właściciele mieszkań mają do dyspozycji dodatkowe narzędzie na wypadek wykrycia ukrytych wad i innych uchybień, którym jest rękojmia. Co to znaczy? Jak działa rękojmia za wady mieszkania? Co obejmuje, a czego nie obejmuje rękojmia? Wyjaśniamy!

Rękojmia – co to znaczy na rynku mieszkaniowym?

Każdemu konsumentowi, który dokona zakupu, a następnie wykryje wady nabytego przedmiotu przysługuje rękojmia. Co to znaczy w odniesieniu do nieruchomości? Rękojmia za wady mieszkania, które zostaną wykryte już po podpisaniu protokołu odbiorczego przysługuje właścicielom mieszkań przez okres pięciu lat od daty nabycia lokalu. W tym czasie rękojmia pozwala na zgłoszenie roszczeń wobec dewelopera, którego obowiązkiem jest usunięcie wady lub inna rekompensata.

Rękojmia za wady mieszkania – przykłady:

• Lokal posiada ukryte usterki, dotyczące na przykład instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, wadliwej stolarki okiennej, nieskutecznej termoizolacji.
• Lokal znajduje się w stanie niekompletnym – na przykład prace wykończeniowe nie zostały przeprowadzone zgodnie z umową.
• Właściwości lokalu, takie jak metraż, liczba pomieszczeń, wysokość stropu czy przypisane miejsce garażowe lub komórka lokatorska nie zgadzają się z umową.

Rękojmia a gwarancja – na czym polega różnica?

Rękojmia bywa mylona z gwarancją deweloperską. W rzeczywistości pomiędzy tymi dwiema formami ochrony praw kupujących występują wyraźne różnice. Każdy konsument ma możliwość dochodzenia swoich roszczeń w przypadku zakupu wadliwego przedmiotu, co zapewnia mu rękojmia, a gwarancja jest dobrowolną umową pomiędzy stronami transakcji. Na rynku udzielanie gwarancji na mieszkanie nie jest standardem, a jedynie jedną z praktyk stosowanych przez deweloperów.

Rękojmia za wady mieszkania dotyczy odpowiedzialności sprzedawcy, w tym przypadku dewelopera, natomiast gwarancja może być udzielana również przez producenta lub dystrybutora.

Trzecia istotna różnica polega na tym, że w przypadku praktycznie wszystkich ukrytych wad zasadnym rozwiązaniem jest rękojmia, a gwarancja odnosi się jedynie do wad fizycznych. Zatem nabywca nowego mieszkania we Wrocławiu może zgłaszać roszczenia gwarancyjne, gdy w jego lokalu podłoga okaże się nierówna, drzwi źle zamontowane, a okna nieszczelne, natomiast jeśli nie otrzyma zawartego w umowie miejsca garażowego, przysługuje mu wyłącznie rękojmia.

Czego nie obejmuje rękojmia?

Nie wszystkie potencjalne wady mieszkania wychodzą na jaw wkrótce po jego odebraniu przez kupującego. Właśnie z tego względu w przypadku nieruchomości rękojmia obowiązuje przez okres 5 lat. Po upływie wielu miesięcy stwierdzenie, w jaki sposób powstały wykryte usterki bywa skomplikowane i trudno ustalić, czy obejmuje rękojmia. Co to znaczy w praktyce? Istnieją sytuacje, w których właściciel mieszkania nie ma prawa do wysuwania roszczeń w stronę dewelopera ze względu na rękojmię. Oto kilka dość oczywistych przykładów.

Naturalne zużywanie się mieszkania

Definicja naturalnego zużycia mieszkania co prawda nie istnieje, jednak zdroworozsądkowe podejście pozwala określić, kiedy takie zjawisko następuje. Wyobraźmy sobie sytuację, w której miesiąc po odbioru mieszkania ze ścian odpada tynk lub pojawiają się na nim pęknięcia. Wówczas skorzystanie z rękojmi przez nabywcę nieruchomości jest jak najbardziej zasadne.

Co innego, gdy po kilku latach na ścianach pojawią się drobne odpryski lub przebarwienia. To prawdopodobnie efekt regularnego dotykania ścian dłońmi lub mimowolnego ocierania się o nie przez lokatorów. Podobne zjawiska mogą dotyczyć także podłogi, po której codziennie chodzą domownicy lub po której przesuwane są meble. W takich okolicznościach rękojmia będzie raczej bezzasadna, bo aktualny stan techniczny wynika z naturalnego zużycia.

Uszkodzenia zaistniałe z winy nabywcy

Rękojmia a nie obejmuje uszkodzeń i usterek, które powstały z winy nabywcy. Za przykład niech posłuży zalanie lokalu. Do tak nieszczęśliwego zdarzenia może dojść na kilka sposobów, a jednym z nich bywa nieuwaga domownika, który przed wyjściem z domu nie dokręcił kranu, albo wykonując drobną naprawę uszkodził zawór. Wina właściciela jest ewidentna. Co innego, gdy do zalania mieszkania dojdzie na skutek wadliwego wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej, które można udowodnić deweloperowi.

Warto pamiętać, że istnieje pewien wyjątek dotyczący usterek i wad zaistniałych z winy nabywcy. Dotyczy on instalacji, które wymagają uruchomienia już po podpisaniu protokołu odbiorczego. Jeżeli w trakcie uruchamiania instalacji dojdzie do uszkodzenia, natomiast prace zostały przeprowadzone zgodnie z dostarczoną przez dewelopera instrukcją, rękojmia zadziała.

Wadliwe działanie urządzeń w mieszkaniu – krótszy okres rękojmi

Trzecia sytuacja, w której właściciel lokalu prawdopodobnie nie skorzysta skutecznie z rękojmi dotyczy zamontowanych w mieszkaniu urządzeń i elementów wyposażenia – na przykład domofonu, klimatyzacji lub elektrycznych wywietrzników. Roszczenia dotyczące tego typu urządzeń należy w pierwszej kolejności kierować do ich producenta korzystając z gwarancji, a opcjonalnie rękojmi (2-letniej), o ile usterka nie wynika z wadliwego montażu przeprowadzonego przez dewelopera.

Rękojmia bardzo dobrze chroni interesy nabywców mieszkań i daje w odróżnieniu od gwarancji szersze pole manewru. Należy jednak pamiętać, że nie zawsze można z niej skorzystać.