Co wpływa na ceny nowych mieszkań – analiza czynników rynkowych

Rynek mieszkaniowy w Polsce od wielu lat charakteryzuje się ogromnymi wzrostami. Ceny nowych mieszkań systematycznie szybowały w górę, przez co większość Polaków mogła jedynie pomarzyć o zakupie własnej nieruchomości lub była skazana na wieloletni kredyt. W 2023 roku mamy do czynienia ze względną stabilizacją cen. Uwzględniając inflację można nawet zauważyć, że ceny nowych mieszkań spadły. Większość ekspertów prognozuje jednak, że to wyłącznie stan przejściowy. Jakie czynniki najmocniej oddziałują na rynek mieszkaniowy i ceny nowych mieszkań w naszym kraju? Wyjaśniamy!

Wysokość stóp procentowych

Rekordowo niskie stopy procentowe, jakie utrzymywały się w naszym kraju w ostatnich latach, naturalnie napędzały koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Zależność jest prosta – niska stopa referencyjna oznacza więcej kapitału na rynku i niższy współczynnik WIBOR, od którego wprost uzależnione jest oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z kolei możliwość uzyskania finansowania zakupu nieruchomości zwiększa popyt, a jak wiadomo wraz ze wzrostem popytu ceny idą w górę. Ceny nowych mieszkań są tego doskonałym przykładem.

Zależność tę wyraźnie obserwujemy w Polsce w 2023 roku. Rekordowo wysoka inflacja doprowadziła do cyklicznych podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej NBP. Trudności w uzyskaniu kredytu lub jego wysokie oprocentowanie odstraszają potencjalnych kupujących, dlatego rynek mieszkaniowy odznacza się aktualnie stabilizacją cen.

Poziom wynagrodzeń

Na podobnej zasadzie ceny nowych mieszkań zależą od poziomu wynagrodzeń w naszym kraju. Korelacja działa w identyczny sposób jak stopy procentowe. Wyższe wynagrodzenia oznaczają większą szansę dla inwestorów na uzyskanie finansowania w banku. W takim przypadku ceny nowych mieszkań rosną ze względu na rosnący popyt.

Podaż mieszkań na rynku

Warto pamiętać, że chociaż rynek mieszkaniowy szybko reaguje na czynniki makroekonomiczne i jest podatny na gwałtowne zmiany, to planowanie inwestycji przez deweloperów jest procesem wieloletnim. Jeszcze w 2021 roku przy bardzo niskich stopach procentowych nikt nie spodziewał się, że czeka nas kryzys inflacyjny i wojna na Ukrainie. Dobra koniunktura skłaniała deweloperów do planowania kolejnych przedsięwzięć.

Wraz z nastaniem nowej sytuacji, popyt uległ ograniczeniu, zaś podaż nieruchomości na rynku pozostała ta sama – nie mogła przecież się zmienić z dnia na dzień. Od niej zależa również ceny nowych mieszkań. Ich stabilizacja, a nawet delikatny spadek to właśnie efekt podaży niedopasowanej do warunków kryzysu. Innymi słowy ceny nowych mieszkań mogą w takiej sytuacji spadać, bo deweloperzy decydują się na promocje cenowe kosztem nieco niższej marży.

Popyt na rynku inwestycyjnym

Nie wszystkie mieszkania w Polsce są kupowane na własny użytek. Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się pewnym udziałem nieruchomości inwestycyjnych. Zresztą obecnie panuje tutaj dobra koniunktura – stały napływ ludzi do miast, brak własnego mieszkania i dodatkowo napływ imigrantów oraz uchodźców ze wschodu, przełożyła się na wysokie ceny najmu. 

Jednocześnie wysoka inflacja skłania inwestorów do szukania okazji na rynku mieszkaniowym, bo od lat pozostaje to jedną z najbezpieczniejszych form lokaty kapitału. Oprócz zwrotu z inwestycji można liczyć na to, że ceny nowych mieszkań będą w przyszłości rosnąć, dlatego wzrośnie również wartość posiadanej nieruchomości.

Koszty materiałów budowlanych i transportu

Bardzo istotnym czynnikiem kształtującym ceny nowych mieszkań i mocno wpływającym na cały rynek nieruchomości są koszty materiałów budowlanych, usług budowlanych, a także transportu. Rosnące ceny surowców i materiałów budowlanych w ostatnich latach sprawiały, że deweloperzy ponosili wyższe ryzyko związane z inwestycjami.

Niepewność pogłębiła się z chwilą wybuchu pandemii, a następnie wojny na Ukrainie. Po pewnym czasie ceny materiałów budowlanych uległy stabilizacji, co jest jednym z czynników decydujących o tym, że ceny nowych mieszkań w Polsce również przestały rosnąć. Do rachunku ekonomicznego należy również doliczyć koszty paliwa – w końcu surowce i materiały budowlane wymagają przetransportowania.

Prawo budowlane

Osobnym czynnikiem kształtującym rynek mieszkaniowy jest aktualne prawo budowlane. Konieczność dostosowania inwestycji do panujących aktualnie przepisów zawsze podwyższa koszty ponoszone przez deweloperów, za co, ze względu na wyższe ceny, ostatecznie płacą kupujący nowe mieszkania we Wrocławiu, Warszawie, Krakowie i innych polskich miastach.

Przepisy budowlane decydują między innymi o wysokości budynku, standardach związanych z efektywnością energetyczną, ale również innych, niekiedy z pozoru mało znaczących czynników. Jednym z ostatnich przykładów jest przyjęta w styczniu przez sejm ustawa, wedle której na jedno mieszkanie w nowych inwestycjach powinno przypadać 1,5 miejsca parkingowego.

Ten z pozoru niewiele znaczący przepis może radykalnie wpłynąć na ceny nowych mieszkań w Polsce. Dodatkowe kondygnacje parkingów podziemnych oznaczają niekiedy konieczność budowania poniżej poziomu wód gruntowych. Warto przypomnieć, że koszt budowy jednego miejsca parkingowego sięga nawet 100 000 zł, co nie może pozostać obojętne na ceny nowych mieszkań.

Rządowe programy

Innym bardzo istotnym kryterium wpływającym na rynek mieszkaniowy są potencjalnie rządowe programy wspierające zakup nieruchomości. Prawdopodobnie już w tym roku ruszy program Pierwsze Mieszkanie, który wielu osobom umożliwi uzyskanie preferencyjnego kredytu z oprocentowaniem wynoszącym zaledwie 2%.

W praktyce oznacza to, że część Polaków będzie mogła pozwolić sobie na inwestycję dotychczas znajdującą się poza ich zasięgiem. Jednocześnie należy pamiętać, że tego typu inicjatywy zwiększają popyt, a co za tym idzie prowadzą bezpośrednio do wzrostu cen nowych mieszkań.

Rynek mieszkaniowy to prawdziwy system naczyń połączonych, w którym czynniki makroekonomiczne, decyzje uczestników oraz reguły gry w postaci obowiązującego prawa wyraźnie wpływają na ceny nowych mieszkań.