Co oznacza zniesienie współwłasności nieruchomości? Jakie są skutki oraz znaczenie?

Współwłasność jest w Polsce bardzo powszechnym rozwiązaniem. Najczęściej dotyczy małżonków, którzy prowadzą wspólnotę majątkową, ale nie tylko. Współwłasność nieruchomości bądź innych przedmiotów może dotyczyć dowolnych osób. Klasycznie występuje jako efekt spadku. Oczywiście stosunek współwłasności nie jest wieczny i może ulec rozwiązaniu. Wystarczy, że wystąpi zniesienie współwłasności nieruchomości, które może odbyć się na kilka sposobów – między innymi dobrowolnie, na bazie umowy lub sądownie. Na czym dokładnie polega zniesienie współwłasności? W jaki sposób się odbywa? Jakie są skutki wzniesienia współwłasności nieruchomości? Wyjaśniamy!

Charakterystyka współwłasności nieruchomości

Zanim objaśnimy, na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości, a także w jaki sposób można go dokonać, zacznijmy od przedstawienia, czym dokładnie jest współwłasność. O współwłasności możemy mówić, kiedy prawo własności jednej rzeczy, na przykład nieruchomości przysługuje jednocześnie więcej niż jednej osobie. Oprócz współwłasności małżeńskiej, a także powstałej na drodze nabycia spadku, udział we współwłasności może nastąpić na podstawie:

• darowizny, 
• umowy sprzedaży, 
• zasiedzenia, 
• licytacji komorniczej.

Ponadto istnieją dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność w częściach ułamkowych, 
• współwłasność łączna.

Na czym polega różnica pomiędzy nimi? Współwłasność w częściach ułamkowych funkcjonuje w polskim prawie na podstawie kodeksu cywilnego. W tym przypadku każdy ze współwłaścicieli ma prawo rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości lub innej rzeczy bez konieczności uzyskania zgody od pozostałych. Jednocześnie wszyscy współwłaściciele są odpowiedzialni za zarządzanie posiadanym przedmiotem.

Inaczej działa współwłasność łączna, która nie musi wynikać z przepisów kodeksu cywilnego. Klasycznymi przykładami współwłasności łącznej jest wspólnota majątkowa pomiędzy małżonkami, a także stosunek pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej. W tym rodzaju współwłasności nie istnieje ułamkowe określenie uprawnień poszczególnych właścicieli. W konsekwencji żaden z nich nie może dowolnie rozporządzać swoim prawem współwłasności bez zgody pozostałych.

Zniesienie współwłasności nieruchomości i na mocy umowy

Zniesienie współwłasności nieruchomości zgodnie z nazwą polega na ustaniu stosunku współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do roszczenia o zniesienie współwłasności nieruchomości w dowolnym momencie. W dodatku jest to prawo niezbywalne, którego nie można się zrzec.

Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni, że chcą przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości, naturalnym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności poprzez zawarcie umowy, która powinna mieć charakter notarialny. Jest to rozwiązanie wygodne i szybkie, jednak wiąże się z pewnymi kosztami. Tryb umowny wymaga w końcu pokrycia kosztów notarialnych. Co ważne, wszystkie strony muszą nie tylko zdecydować się na zniesienie współwłasności nieruchomości, ale również być zgodne co do sposobu, w jaki się to odbędzie.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Rozwiązaniem alternatywnym jest sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości. Wyobraźmy sobie, że nowe mieszkanie w Warszawie ma troje współwłaścicieli, ale tylko jeden z nich pragnie znieść współwłasność. Mimo, że pozostali nie są co do tego zgodni, współwłaściciel ma prawo do takiego roszczenia. W takim przypadku powinien zgłosić stosowny wniosek do sądu. W tym przypadku strony dość często pozostają w sporze, na przykład ze względu na fakt, że każda z nich chciałaby zatrzymać dla siebie nieruchomość, ale nie zgadza się na wysokość spłaty udziałów proponowaną przez pozostałe strony.

Zdarza się również, że sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości jest wybierane ze względu na ograniczenie kosztów. Strony okazują się zgodne, w jaki sposób ma nastąpić zniesienie współwłasności, a decyzja może zapaść już na pierwszej rozprawie. Dotychczasowi współwłaściciele nie muszą w ten sposób ponosić kosztów notarialnych, ale problemem bywa oczekiwanie na rozprawę sądową.

Zniesienie własności nieruchomości – sposoby

Zniesienie współwłasności nieruchomości może być skomplikowane ze względu na niepodzielność nieruchomości. Istnieją trzy sposoby, w jaki może się to odbyć:

• Zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny – nie jest możliwe, jeśli propozycja pozostaje sprzeczna ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej nieruchomości. O ile ziemia, a nawet budynek mieszkalny mogą zostać podzielone na kilka odrębnych części, o tyle nie jest to raczej możliwe w przypadku mieszkania.
• Przyznanie nieruchomości na wyłączność – w tym rozwiązaniu jeden z dotychczasowych współwłaścicieli zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości. Pozostałym stronom należy się spłata, do której zobowiązany jest obecny właściciel. Wysokość i termin spłat współwłaściciele mogą ustalić samodzielnie, a w przypadku sprawy sądowej zajmuje się tym biegły.
• Zarządzenie egzekucyjnej sprzedaży – nieruchomość jest sprzedawana na licytacji komorniczej, a uzyskana kwota dzielona pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli. Najczęściej nie jest to rozwiązanie opłacalne, ponieważ trzeba liczyć się z kosztami postępowania sądowego, wynagrodzeniem komornika, a także kosztami sprzedaży. Ponadto wartość sprzedaży może okazać się niezadowalająca.

W najkorzystniejszej sytuacji zniesienie współwłasności nieruchomości odbywa się za zgodą wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli.