Jak wygląda sprzedaż mieszkania na kredyt przed jego spłatą?

W obliczu dynamicznie zmieniających się warunków na rynku kredytowym i mieszkaniowym sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może okazać się dobrym rozwiązaniem. W naszym artykule przedstawiamy przejrzysty przewodnik, jak sprawnie przeprowadzić taką transakcję.

Podstawy prawne działań polegających na sprzedaży mieszkania na kredyt

Sprzedaż mieszkania na kredyt przed jego spłatą jest, jak najbardziej możliwa, ponieważ takie zabezpieczenie wierzytelności obejmuje nieruchomość, a nie osobę. Dzięki temu kredytobiorca może bez przeszkód prawnych sprzedać swoje mieszkanie. Czynności polegające na zbyciu mieszkania z kredytem reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. Wspomniany akt prawny wskazuje, że właściciel mieszkania, które jest obciążone hipoteką, może w każdej chwili dokonać całkowitej lub częściowej spłaty kredytu. Sprzedaż mieszkania z kredytem sprawia, że środki finansowe zostają przekazane na konto techniczne banku, co powoduje spłatę wierzytelności.

Sprzedaż mieszkania na kredyt przed jego spłatą krok po kroku

1.   Znalezienie kupca

Chcąc sprzedać mieszkanie na kredyt przed jego spłatą, w pierwszej kolejności należy znaleźć kupca. Obecnie najpopularniejszym źródłem ogłoszeń dotyczących chęci kupna nieruchomości są portale ogłoszeniowe, które dotyczą ściśle branży nieruchomości. Jeśli nie masz jednak czasu na znalezienie kupca, dobrym rozwiązaniem będzie powierzenie tego zadania doświadczonemu pośrednikowi. Specjalista tego typu po otrzymaniu informacji w kwestii Twoich oczekiwań i potrzeb znajdzie odpowiedniego kupca.

2.   Dokonanie niezbędnych formalności

Czynność polegająca na sprzedaży mieszkania na kredyt obciążonego hipoteką jest uregulowana prawnie. Z tego powodu właściciel zbywający mieszkanie musi przygotować odpowiednie dokumenty, które są niezbędne do zawarcia aktu notarialnego. Potrzebne będą dokumenty, takie jak:

• akt własności nieruchomości,
• wypis z księgi wieczystej,
• zaświadczenie o braku zameldowanych osób w tym lokalu,
• zaświadczanie od banku na temat stanu zadłużenia lokalu,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.

Oprócz wymienionych dokumentów najważniejszym dokumentem jest jednak tzw. promesa. To dokument, który deklaruje o tym, że po spłacie kredytu bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Uzyskanie promesy jest formą zabezpieczenia kupującego i przekonuje go, że kupno nieruchomości z hipoteką nie wiąże się z żadnym ryzykiem.

Do uzyskania promesy potrzebne są następujące dane:

• imię i nazwisko kredytobiorcy;
• numer umowy kredytowej wraz z datą jej zawarcia;
• stan zadłużenia na konkretny dzień z podziałem na część kapitałową i odsetkową;
• wysokość ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę;
• całkowitą kwotę do spłaty;
• numer rachunku technicznego do spłaty.

Warto pamiętać, że wspomniany dokument jest ważny jedynie 30 dni, tak więc najlepiej starać się o jego uzyskanie, gdy została podpisana umowa przedwstępna ze zdecydowanym kupcem.

3.   Spłata kredytu hipotecznego

Dysponując wszystkimi wymienionymi powyżej dokumentami, można przystąpić do podpisania aktu notarialnego i przeniesienia własności lokalu na nowego nabywcę. Po tych czynnościach określona część środków wskazana w promesie zostanie przekazana na rachunek techniczny, aby spłacić w całości kredyt hipoteczny. Pozostała część pieniędzy przekazywana zostaje sprzedawcy, co jest również potwierdzone w akcie notarialnym.

4.   Dostarczenie kupującemu zgody na wykreślenie hipoteki

Po zaksięgowaniu środków pieniężnych przez bank na koncie technicznym, sprzedający musi dostarczyć nowemu właścicielowi tzw. listu mazalnego. To dokument, który potwierdza wykreślenie hipoteki. Warto zwrócić szczególną uwagę na to, aby list mazalny był opatrzony pełnomocnictwem. Taki szczegół pozwoli następnie złożyć do sądu wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej zapisu o hipotece.

Warto pamiętać, iż powyższy opis przebiegu procesu sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką dotyczy transakcji gotówkowych, realizowanych jednym aktem notarialnym. Jeśli kupiec chce nabyć za pomocą kredytu hipotecznego nieruchomość, która już jest obciążona kredytem, wtedy konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej.

W takiej sytuacji środki z kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty przez kupca są przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zakupionego przez niego mieszkania, natomiast różnica między kwotą kredytu a saldem do spłaty kierowana jest na rachunek bankowy sprzedającego.

Sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt – o czym jeszcze trzeba pamiętać?

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie, które kupiłeś na kredyt, koniecznie zwróć uwagę na termin, w którym chcesz dokonać transakcji. W przypadku chęci zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką przed upływem 5 lat od jego nabycia, powstanie obowiązek uregulowania podatku w wysokości 19% z tytułu uzyskania dochodu. Zapłaty takiego podatku można jednak łatwo uniknąć. Wystarczy poczekać do upływu 5 lat lub przeznaczyć środki finansowe uzyskane w wyniku sprzedaży nieruchomości na zakup nowego mieszkania. Dzięki takim możliwościom wielu inwestorów prowadzi inwestycje deweloperskie. Szczecin jest przykładem miasta, na którego terenie chętnie prowadzone są takie przedsięwzięcia.

Podsumowanie

Jak widać, chociaż sprzedaż mieszkania przed spłatą kredytu to długi proces, można go przejść, pamiętając o kilku istotnych kwestiach, ujętych w naszym artykule. Warto mieć jednak na uwadze, że największe trudności mogą pojawić się już na etapie znalezienia kupca. Powodem takiej sytuacji jest spadek liczby osób, które dysponują tak dużymi środkami pieniężnymi lub mają zdolność kredytową. W rezultacie znalezienie kupca może zająć więcej czasu niż można by się spodziewać. 

Przed podjęciem decyzji dotyczącej sprzedaży mieszkania z kredytem, sprawdź sytuację na rynku nieruchomości? Nowe mieszkania w Szczecinie czekają na Ciebie!