Jak stopa procentowa wpływa na cenę nieruchomości?

W ostatnich miesiącach hasło „stopa procentowa” jest w polskiej przestrzeni publicznej odmieniane przez wszystkie przypadki. Radykalne podwyżki podstawowych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, które z założenia mają walczyć ze skutkami inflacji budzą grozę szczególnie wśród posiadaczy kredytów mieszkaniowych, bo decydują o wysokości raty. Z tego względu od stop procentowych naturalnie uzależnione są ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Na czym dokładnie polega ta zależność? Dlaczego mimo podwyżek referencyjnej stopy procentowej ceny mieszkań w Polsce pozostają w ostatnich miesiącach wysokie? Wyjaśniamy!

Stopy procentowe w polityce monetarnej

Za pojęciem stopa procentowa kryje się w ekonomii cena kapitału przysługująca jego posiadaczowi, który na określony czas udostępnia go innym. Jest wyrażona w procentach i w pewnym uproszczeniu można ją porównać do oprocentowania pożyczki. W polityce monetarnej państw stopy procentowe służą do regulowania ilości pieniądza dostępnego na rynku. W przypadku Narodowego Banku Polskiego za ich ustalanie odpowiada Rada Polityki Pieniężnej działająca w ramach NBP i spotykająca się w tym celu raz na miesiąc. Narodowy Bank Polski korzysta z pięciu podstawowych stóp procentowych – stopy referencyjnej, stopy lombardowej, stopy depozytowej, stopy redyskontowej i stopy dyskontowej weksli.

Referencyjna stopa procentowa NBP

Z punktu widzenia cen nieruchomości na rynku kluczową rolę odgrywa referencyjna stopa procentowa NBP. To właśnie jej wysokość śledzą co miesiąc zarówno potencjalni nabywcy nowych mieszkań w Poznaniu lub nowych mieszkań w Szczecinie, jak i posiadacze kredytów hipotecznych, podobnie jak osoby nimi zainteresowane. Stopa referencyjna określa rentowność bonów pieniężnych, czyli krótkoterminowych papierów wartościowych emitowanych przez Narodowy Bank Polski na otwartym rynku.

Referencyjna stopa procentowa a warunki kredytów mieszkaniowych

Dlaczego referencyjna stopa procentowa jest tak istotna i związana z ceną nieruchomości? Ponieważ na jej podstawie określa się wysokość WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli referencyjnej wysokości oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. WIBOR jest natomiast podstawą do wyznaczania oprocentowania większości kredytów charakteryzujących się zmiennym oprocentowaniem udzielanych przez działające w Polsce banki. Do kredytów o zmiennym oprocentowaniu zaliczają się oczywiście kredyty hipoteczne, dlatego referencyjna stopa procentowa NBP tak mocno wpływa na warunki kredytowania.

Wpływ dostępności kredytów hipotecznych na ceny nieruchomości

Cena nieruchomości podlega z kolei dobrze znanym rynkowym prawom popytu i podaży. Wraz ze wzrostem popytu cena rośnie, natomiast spada ze wzrostem podaży. Na polskim rynku mieszkaniowym zdecydowana większość nieruchomości jest kupowana na kredyt. Gdy referencyjna stopa procentowa zostaje podniesiona, automatycznie wzrastają zatem koszty kredytów hipotecznych, a ich posiadacze muszą zmagać się z większymi ratami. W ten sposób kredyty mieszkaniowe stają się trudniej dostępne, a rozważający je potencjalni nabywcy nieruchomości zastanawiają się dwa razy, zanim podejmą decyzję o wzięciu kredytu i zakupie nieruchomości. Trudniejszy dostęp do kredytów i ich wyższe koszty oznaczają niższy popyt na mieszkania oraz ich rosnącą podaż na rynku. Zazwyczaj, kiedy w grę nie wchodzą dodatkowe czynniki, podwyżka referencyjnej stopy procentowej powinna po pewnym czasie doprowadzić do spadku cen nieruchomości.

Ze zjawiskiem odwrotnym, to znaczy rosnącymi cenami nieruchomości mieliśmy do czynienia od początku pandemii. Referencyjna stopa procentowa była obniżana, aby pobudzić gospodarkę. Zwiększył się popyt na mieszkania, ponieważ kredyty stały się atrakcyjne zarówno dla osób szukających swojego własnego nowego mieszkania w Warszawie lub nowego mieszkania we Wrocławiu, ale również osób traktujących zakup lokalu jako inwestycję.

Cena nieruchomości zależna nie tylko od stóp procentowych

Teoretycznie, niedawne radykalne podwyżki stóp procentowych powinny przyczynić się do wyraźnego spadku cen nieruchomości i tańszych mieszkań dostępnych na polskim rynku. Jednak na razie trudno zaobserwować takie zjawisko – ceny mieszkań wciąż utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Wynika to z faktu, że rynek nieruchomości jest dużo bardziej złożony i o cenach nie decyduje wyłącznie wysokość referencyjnej stopy procentowej.

Poza inflacją mamy do czynienia ze zjawiskami takimi jak częściowy odpływ pracowników z rynku budowlanego, niedobór materiałów budowlanych opóźniający realizację inwestycji, jak również wyższy popyt na nieruchomości generowany przez uchodźców. Większość ekspertów wskazuje, że ceny nieruchomości prędzej czy później zaczną spadać lub przynajmniej przestaną rosnąć, ale trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi, dlatego wciąż warto szukać atrakcyjnych okazji, których nie brakuje w ofercie Ronson Development. Nasi klienci, którzy obawiają się natomiast o trudny dostęp do kredytów mieszkaniowych, mogą skorzystać z pomocy niezależnych ekspertów finansowych, z którymi współpracujemy. To ogromna oszczędność czasu i możliwość przeanalizowania ofert ponad 20 banków, aby znaleźć najbardziej korzystną.

Opublikowano:
12.10.2022