Jak działa rachunek powierniczy przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Zakup mieszkania od dewelopera, który od dawna funkcjonuje na rynku i cieszy się renomą nie stanowi, z punktu widzenia klienta, większego ryzyka. Co innego w przypadku mniej doświadczonych deweloperów. Zakup mieszkania może odbywać się na różnych etapach, często inwestor kupuje tak zwaną „dziurę w ziemi”, a inwestycja może być częściowo finansowana przez przyszłych nabywców mieszkań, którzy wnoszą opłaty na rzecz dewelopera. W takim przypadku istnieje ryzyko, że deweloper zbankrutuje. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dobrze znana jako ustawa deweloperska, chroni interesy przyszłych właścicieli mieszkań. Jedną z form tej ochrony stanowi rachunek powierniczy.

Czym dokładnie jest rachunek powierniczy? W jaki sposób chroni interesy klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania od dewelopera? Na jakich zasadach deweloper może korzystać z pieniędzy zgromadzonych na rachunku powierniczym? Wyjaśniamy!

Na czym polega rachunek powierniczy?

Planując zakup mieszkania od dewelopera, warto upewnić się, że mamy do czynienia z rzetelną i uczciwą firmą. Rachunek powierniczy z założenia ma zapobiegać oszustwom i chronić interesy finansowe oraz prawne przyszłych nabywców mieszkań. Jest to rachunek bankowy należący do dewelopera, na którym gromadzone są fundusze wpłacane przez nabywców mieszkań na cele określone w umowie deweloperskiej podpisywanej pomiędzy deweloperem a nabywcą.

W praktyce rachunek powierniczy służy do rozliczeń pomiędzy obiema stronami umowy, a więc kupujący wpłaca na niego swoje zobowiązania wobec dewelopera. Jednak, aby zakup mieszkania od dewelopera nie wiązał się z ryzykiem, że deweloper zbankrutuje, a inwestor pozostanie bez funduszy i nieruchomości, deweloper nie może swobodnie zarządzać kapitałem zgromadzonym na rachunku powierniczym.

Co ważne, dla każdej inwestycji prowadzonej przez dewelopera konieczne jest założenie odrębnego rachunku powierniczego. Dzięki temu fundusze służące do realizacji jednej inwestycji, nie mogą być wykorzystywane w innym przedsięwzięciu, a więc interesy klientów są chronione jeszcze skuteczniej.

Czym rachunek powierniczy otwarty różni się od zamkniętego?

Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje rachunków powierniczych:

• zamknięty,
• otwarty.

Zamknięty rachunek powierniczy to prawdopodobnie najbardziej korzystna z punktu widzenia nabywcy mieszkania sytuacja. W tym przypadku deweloper ma prawo do wypłaty ulokowanych na koncie środków jednorazowo, dopiero po zakończeniu inwestycji, a tym samym przeniesieniu na nabywcę prawa własności do nieruchomości, czyli mieszkania.

Otwarty rachunek powierniczy to rozwiązanie bardziej elastyczne. Umowa deweloperska zawsze zakłada harmonogram realizacji inwestycji. Środki zgromadzone na otwartym rachunku powierniczym mogą być wypłacane zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Wysokość każdej transzy nie może przekraczać 25% kosztów inwestycji, ale jednocześnie nie może być niższa niż 10%.

Jak przebiega weryfikacja zakończonych etapów budowy?

Zakup mieszkania od dewelopera byłby dla klientów bardziej ryzykowny, gdyby deweloper mógł samodzielnie określać, że kolejny etap budowy został zakończony. Ustawa przewiduje jednak niezależne mechanizmy kontroli. Weryfikacją zajmuje się bank, w którym założony został rachunek powierniczy.

W rolę kontrolera wciela się pracownik banku, który dysponuje odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Weryfikacja odbywa się na podstawie wpisów w dzienniku budowy, a następnie ich konfrontacji ze stanem faktycznym. Dopiero po potwierdzeniu przez bank, że etap budowy lub realizacja całej inwestycji dobiegła końca, deweloper może zdecydować się na wypłatę zgromadzonych funduszy.

Kto płaci za rachunek powierniczy?

Czy zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z dodatkowymi kosztami wynikającymi z konieczności założenia rachunku powierniczego? Inwestorzy nie są z tego tytułu obarczeni żadnymi kosztami, przynajmniej bezpośrednio. Rachunek powierniczy zakłada deweloper, a więc to do niego należą opłaty, prowizja oraz ewentualne inne koszty wynikające z obsługi rachunku.

Jak zweryfikować rachunek powierniczy dewelopera?

Rozważając zakup mieszkania od dewelopera, należy, przed podpisaniem umowy, upewnić się, że prowadzi on rachunek powierniczy. W naturalny sposób zwiększa to wiarygodność dewelopera i ogranicza ryzyko z punktu widzenia klienta. Zresztą deweloperzy mają taki obowiązek, więc numer rachunku powierniczego powinien znaleźć się w umowie podpisywanej z klientem.

Wszystkie filmy prowadzące działalność deweloperską są zobowiązane do otwarcia rachunku powierniczego dla inwestycji rozpoczętych po 29 kwietnia 2012 roku, kiedy nowe prawo weszło w życie. Jeśli chodzi o otwarty rachunek powierniczy, w przypadku upadłości dewelopera, klienci mogą odzyskać wpłacone środki, ale jedynie do wysokości 100 000 euro. Taką kwotę zapewnia Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Z tego względu rachunek powierniczy wiąże się z mniejszym, a właściwie zerowym ryzykiem utraty środków.

Szukasz nowego mieszkania we Wrocławiu od wiarygodnego dewelopera? Zapoznaj się z inwestycjami prowadzonymi w stolicy Dolnego Śląska przez Ronson Development!

Opublikowano:
10.09.2022