Co się teraz bardziej opłaca – wynajem długoterminowy czy zakup mieszkania?

Polska należy do krajów, w których posiadanie własnego mieszkania lub domu stanowi priorytet. Według danych Eurostat aż 85,6% Polaków w 2020 roku mieszkało we własnej nieruchomości na tle średniej unijnej wynoszącej niespełna 70%[1]. W dodatku na przestrzeni dekady można zauważyć systematycznie wzrastający odsetek właścicieli na rzecz najemców. Czy taka tendencja się utrzyma?

Rosnące ceny nieruchomości, inflacja i wysokie koszty finansowania, w tym marża kredytu hipotecznego teoretycznie mogą zmusić Polaków do zmiany perspektywy. Dziś postaramy się porównać opłacalność zakupu własnego mieszkania z wynajmem długoterminowym, przedstawiając zalety i wady obu rozwiązań.

Zakup własnego mieszkania, czyli duży wydatek okraszony ogromnymi zaletami 

Inwestycja we własne mieszkanie jest postrzegana przez Polaków jako priorytet, ponieważ pomimo ogromnych wysiłków finansowych stanowi bezpieczeństwo na przyszłość. Czy wysoki poziom stóp procentowych i niekorzystna marża kredytu hipotecznego są w stanie zmienić tę perspektywę? Zacznijmy od zalet zakupu własnego lokalu.

Zakup mieszkania – główne zalety:

• Bezpieczeństwo – perspektywa posiadanie własnego mieszkania bez obciążeń po spłacie kredytu jest bardzo atrakcyjna na przyszłość.
• Dobra lokata kapitału – pieniądze zainwestowane w zakup własnego mieszkania stanowią dobrą lokatę kapitału. Ceny nieruchomości systematycznie rosną i prawdopodobnie w przyszłości nie ulegnie to zmianie, a więc można uchronić się przed inflacją.
• Potencjalny pasywny dochód – jeśli plany życiowe się zmienią lub właściciel w przyszłości zainwestuje w kolejną nieruchomość, posiadanie mieszkania zapewni mu pasywny dochód.
• Stabilizacja – posiadając własne mieszkanie łatwiej planować przyszłość.
• Pełna swoboda – właściciel nieruchomości może bez żadnych ograniczeń decydować o jej aranżacji.

Oczywiście zakup mieszkania na tle najmu długoterminowego ma też pewne wady, choć większość z nich ma charakter indywidualny.

Zakup mieszkania – potencjalne wady

• Koszt inwestycji – zakup mieszkania za gotówkę jest nieosiągalny dla większości Polaków, z kolei kapitał, odsetki i marża kredytu hipotecznego niemal zawsze stanowią wyższy wydatek niż opłaty z tytułu najmu.
• Dodatkowe koszty – właściciel mieszkania jest obciążony wszystkimi kosztami związanymi z jego eksploatacją, takimi jak remonty i opłaty administracyjne. Sama inwestycja wiąże się dodatkowo z wykończeniem i umeblowaniem lokalu.

Dysponując środkami na zakup mieszkania, nie warto się wahać. Decyzja o zaciągnięciu kredytu budzi więcej niepewności. Oprócz części kapitałowej w grę wchodzą przecież odsetki na bazie współczynnika WIBOR, marża kredytu hipotecznego, a także ubezpieczenie i prowizja dla banku.

Wynajem długoterminowy, czyli opcja elastyczna

Osoby, które na konkretnym etapie życia nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, są skazane na wynajem. Czy taka decyzja zawsze wynika z konieczności? Przeanalizujmy wady i zalety tego rozwiązania.

Wynajem długoterminowy – zalety:

• Niższe wydatki – czynsz uiszczany wynajmującemu niemal zawsze stanowi mniejszy wydatek niż comiesięczna rata kredytu hipotecznego.
• Brak dodatkowych kosztów – najemca nie jest obciążony kosztami eksploatacyjnymi mieszkania i nie musi przejmować się awariami, wymianą mebli czy remontami.
• Elastyczność – wynajem długoterminowy wbrew swojej nazwie jest rozwiązaniem elastycznym, ponieważ zawsze istnieje możliwość przeprowadzki, zmiany planów życiowych, a w tym podjęcia decyzji o zakupie własnego lokalu.

Przejdźmy do mniej korzystnych konsekwencji wynajmowania mieszkania, których nie brakuje.

Wynajem długoterminowy – wady:

• Niepewność – najemca nigdy nie ma pewności, że właściciel lokalu nie zmieni swojej decyzji. W trakcie prolongaty umowy czynsz może ulec drastycznej podwyżce. Ponadto istnieje ryzyko, że wynajmujący nie będzie chciał jej przedłużyć, a najemca zostanie zmuszony do nagłych poszukiwań nowego lokum.
• Stracony kapitał – w odróżnieniu od rat kredytu, comiesięczny czynsz to w pewnym sensie pieniądze spisane na straty. Co prawda służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jednak nie przynoszą żadnej korzyści na przyszłość.
• Brak swobody – najemca ma bardzo ograniczony wpływ na aranżację mieszkania do swoich potrzeb. Oprócz tego wynajmujący dyktują wiele warunków, takich jak brak akceptacji dla zwierząt domowych, palenia tytoniu, a nawet zapraszania gości.

Zdarza się, że perspektywa zakupu mieszkania tylko z pozoru wydaje się odległa. Obecnie nabywcy mogą korzystać z preferencyjnego finansowania w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Rosnące ceny najmu sprawiają, że comiesięczne koszty powoli dościgają wysokość potencjalnych rat. W wielu miastach powstają inwestycje mieszkaniowe na niemal każdą kieszeń. Dotyczy to między innymi nowych mieszkań w Poznaniu proponowanych przez Ronson Development, na przykład na osiedlach Grunwald Między Drzewami lub Grunwaldzka 240.

Warto pamiętać, że pierwsze mieszkanie nie zawsze musi być lokalem docelowym, a „ciasna, ale własna” kawalerka stanowi dobry start w niezależność!

---

[1] https://obserwatorium.miasta.pl/raport-polski-rynek-nieruchomosci-mieszkaniowych/