5 najważniejszych czynników wpływających na wartość inwestycji mieszkaniowych

Od wielu lat ceny mieszkań w Polsce są tematem gorącej dyskusji. Dla przeciętnego Polaka inwestycja we własne lub przeznaczone na wynajem mieszkanie oznacza ogromny wydatek, zazwyczaj wiążący się z zaciągniętym kredytem. Oczywiście dostępne na rynku mieszkania o podobnym metrażu i w podobnej lokalizacji potrafią znacznie różnić się pomiędzy sobą ceną. Wartość inwestycji mieszkaniowych zależy nie tylko od koniunktury na rynku, ale również od czynników związanych z konkretną inwestycją i kosztów ponoszonych przez dewelopera.

Z czego wynika cena nieruchomości? Dziś przedstawiamy pięć kluczowych czynników kształtujących wartość inwestycji mieszkaniowych.

1. Cena działki, czyli lokalizacja

Zanim powstaną nowe mieszkania we Wrocławiu lub innym dużym mieście w ramach inwestycji deweloperskiej, przedsiębiorstwo planujące taką inwestycję poszukuje atrakcyjnych gruntów. Cena nieruchomości, w tym przypadku działki, naturalnie zależy od jej lokalizacji, na przykład atrakcyjnego położenia w pobliżu centrum. Jednak w grę wchodzą także inne czynniki.

Jednym z bardziej istotnych jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obecnie w polskich aglomeracjach działki objęte takim planem sukcesywnie drożeją ze względu na niską podaż. Brak planu zagospodarowania przestrzennego wiąże się natomiast ze sporym ryzykiem z punktu widzenia dewelopera, ponieważ bez niego nie ma pewności, że w pobliżu planowanego osiedla powstanie odpowiednia infrastruktura.

Biorąc pod uwagę, że planowanie inwestycji trwa przynajmniej kilka lat, wartość inwestycji mieszkaniowych jest mocno uzależniona od dostępności gruntów, które sukcesywnie drożeją. W pierwszej kolejności podnosi to koszty ponoszone przez deweloperów, za co następnie płacą inwestorzy, którzy muszą sięgnąć głębiej do kieszeni, aby kupić swoje własne mieszkanie.

2. Ceny surowców, materiałów budowlanych i zatrudnienia

Kolejne bardzo istotne czynniki wpływające na wartości inwestycji mieszkaniowych, w tym przypadku odnoszące się do potrzebnych nakładów pieniężnych na konkretne inwestycje, lecz wpływające także na dynamikę całego rynku, to ceny surowców, materiałów budowlanych i koszty zatrudnienia pracowników.

Wartość inwestycji mieszkaniowych, a co za tym idzie cena nieruchomości wzrastają proporcjonalnie do kosztów zakupu materiałów budowlanych. W ostatnich latach dobra koniunktura panująca na rynku w polskich miastach, zarówno jeśli chodzi o inwestycje mieszkaniowe, jak i biurowe sprawiła, że surowce i materiały budowlane stały się trudno dostępne, a co za tym idzie ich ceny zaczęły rosnąć. Na początku ubiegłego roku mocno poszybowały w górę ze względu na niepewność związaną z wojną na Ukrainie, jednak po kilku miesiącach ustabilizowały się.

Osobną kwestię stanowią koszty pracy. Obecnie polski rynek budowlany jest w dużej mierze uzależniony od pracowników z zagranicy. We wspomnianym okresie deweloperzy również obawiali się ryzyka, że wojna tocząca się za wschodnią granicą doprowadzi do masowego odpływu pracowników, co sprawi, że koszty zatrudnienia wzrosną. Na szczęście takie zjawisko nie nastąpiło na dużą skalę, a w roku 2023 mamy do czynienia ze względną stabilizacją cen mieszkań.

3. Popyt rynkowy

Cena nieruchomości jest zawsze uzależniona od uwarunkowań rynkowych. Wartość inwestycji mieszkaniowych, jeśli chodzi o pojedyncze inwestycje, nie może być rozpatrywana w oderwaniu od tego czynnika. Wysoki popyt naturalnie prowadzi do wzrostu cen, ponieważ deweloperzy nie mają kłopotu ze sprzedażą mieszkań w swoich inwestycjach.

Rok 2023 jest dobrym przykładem, aby wyjaśnić tę zależność. Kolejne podwyżki stóp procentowych ograniczyły dostęp do kapitału na rynku, co w praktyce utrudniło potencjalnym kupującym mieszkania możliwość uzyskania finansowania w postaci kredytu. Podaż nowych mieszkań na rynku natomiast utrzymała się na stałym poziomie, z powodu braku reakcji i dostosowania się przez deweloperów do nowej sytuacji. Obniżenie popytu sprzężone z poziomem podaży nieaktulnionym względem potrzeb to  jeden z głównych powodów, dla którego aktualnie mamy do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań.

4. Promocja inwestycji

Stwierdzenie, że cena nieruchomości zależy od jej atrakcyjności w oczach potencjalnych kupujących brzmi jak truizm, ale stanowi dobry punkt wyjścia do przedstawienia kolejnego z czynników wpływających na wartość inwestycji mieszkaniowych. Jest nim promocja danej inwestycji.

Na rynku mieszkaniowym, podobnie jak na każdym rynku, panuje konkurencja, dlatego deweloperzy pragnący sprzedać mieszkania muszą zainwestować w działania marketingowe. Z jednej strony stanowi to dodatkowy koszt, a więc cena nieruchomości wzrasta. Z drugiej strony skuteczna reklama podnosi wartość inwestycji mieszkaniowych. Dzięki niej można wyeksponować atuty danego osiedla, na przykład proekologiczne rozwiązania, atrakcyjne położenie czy opłacalność wykończenia lokali pod klucz.

5. Sposób finansowania inwestycji

Na wartości inwestycji mieszkaniowych wpływa także sposób ich finansowania. Gdy deweloper buduje osiedle wyłącznie z własnych środków, ponosi niższe koszty. W wielu przypadkach konieczne jest jednak znalezienie finansowania, głównie w postaci kredytu. Oprocentowanie podnosi koszty inwestycji.

Cena nieruchomości, na przykład nowego mieszkania we Wrocławiu, zależy nie tylko od aktualnych trendów panujących na rynku, ale również charakterystyki konkretnej inwestycji.